計画空家等対策計画

第２次 令和８年 3 月 沼 津市 沼 津 市 空 家 等 対 策 計 画 -- 1 of 72 -- -- 2 of 72 -- -- 3 of 72 -- 目 次 第 1 章 第 2 章 第 3 章 第 4 章 計 画 の 概 要 1 - 1 2 - 1 4 - 1 3 - 1 1 - 2 2 - 2 4 - 2 3 - 2 1 - 3 2 - 3 4 - 3 3 - 3 1 - 4 2 - 4 4 - 4 1 - 5 2 - 5 4 - 5 1 - 6 P P P P P P P P P P P P P P P 1 4 29 24 10 31 25 2 14 32 27 21 33 22 37 計画の背景と目的 本市の社会情勢 空家等の発生予防 本計画の目標 計画の位置 づけ 本市の住宅事情 空家等の調査 基本的な方針 計画の対象物 実態調査等による空き家の現状 空家等の適切な管理の促進 基本的な方針の展開 計画の対象地域 本市の取組の現状 空家等の利活用及び 流通促進 計画期間 空家等に関する課題 管理不全な空家等へ の取組 用語の定義 空 家 等 を 取り巻く本 市 の 現 状と課 題 空 家 等 対 策 の 目 標 及 び 基 本 的 な 方 針 等 空 家 等 対 策 の 基 本 施 策 及 び 取 組 内 容 -- 4 of 72 -- 第２次 沼 津 市 空 家 等 対 策 計 画 第 5 章 5 - 1 1 5 - 2 2 5 - 3 3 5 - 4 4 5 - 5 5 5 - 6 P P P P P P P P P 42 47 43 58 45 64 44 61 63 庁内体制 空家等対策の推進に関する特別措置法 市民からの相談体制 沼津市空き家等の適正管理及び 有効活用に関する条例 地域や 関係団体、行政機関との連携体制 沼津市空家等対策協議会条例 他法令との連携 沼津市空家等対策協議会 委員名簿 沼津市空家等対策協議会、沼津市空き家等対策審議会 空家法第 7 条に規定する空家等対策計画に定めるべき事項と 計画のフォローアップ 方針 本計画の対応項目 空 家 等 対 策 の 取 組 体 制 等 参 考 資 料 -- 5 of 72 -- 6 -- 6 of 72 -- 第 1 章 計 画 の 概 要 1 - 1 1 - 2 計画の背景と目的 計画の位置 づけ 近年の人口減少や少子高齢化、生活様式の多様化等の社会情勢の変化により、全国的に空き 家が増加しています。

とりわけ長期間放置された空き家は、火災の危険性や倒壊のおそれ、景観 の阻害等、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしているものもあり、また、将来のまちづくりにも 影響することが懸念されるなど大きな社会問題となっています。 本市では、平成 26（2014）年に「沼津市空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例」（以 下「条例」という。

）を制定し、平成 27（2015）年に全面施行された「空家等対策の推進に関 する特別措置法」（以下「空家法」という。）に基づき沼津市空家等対策計画（以下「前計画」 という。）を策定し、様々な施策を実施してきました。 しかし、住宅・土地統計調査によると、本市の空き家率は、平成 30（2018）年 15.8％から令 和 5（2023）年 17.2％と 1.4％上昇し、そのうち、使用目的がなく放置されている「その他の住宅」 が 4,730 戸から 5,660 戸に増加しています。

全国的に同じ状況であることから、国は令和 5（2023）年に空家法の一部を改正し、空き家の 管理・活用に取り組む民間団体に所有者情報を提供できる「空家等管理活用支援法人」の指定や、 特定空家等になるおそれがある「管理不全空家等」の概念を定義し、その所有者に対して固定資 産税の住宅用地特例を解除できる仕組み等が追加されました。

このような背景とこれまでの対策の検証をふまえ、使用目的がなく管理されずに住環境に悪影響 を及ぼす空き家を増やさないことに重きを置いて前計画を改定することで、今後の施策をより効果 的に実施することを目的とします。 本計画は、空家法第 7 条第 1 項の規定に基づき策定するものであり、国の法律等や第 5 次沼 津市総合計画に即し、条例や関連計画と連携して進めるものとします。

図 1-1 計画の位置づけ 1 -- 7 of 72 -- 1 - 3 1 - 5 1 - 6 1 - 4 計画の対象物 計画期間 用語の定義 【空家等】 【特定空家等】 【管理不全空家等】 計画の対象地域 本計画は、空家法第 2 条第 1 項に定義されている「空家等」を対象とします。

主には、一戸建 ての住宅が対象となります。 本計画の計画期間は、令和 8（2026）年度から令和 12（2030）年度までの 5 年間とし、社 会情勢や本市における空き家の状況の変化、関連計画等に合わせ、必要に応じて見直しを行うも のとします。 本計画で使用する主な用語の定義は、次のとおりです。

空家法第 2 条第 1 項で定義されている対象物のこと 「空家等」のうち、空家法第 2 条第 2 項で定義されている状態にあると認められるもの 「空家等」のうち、空家法第 13 条第 1 項で定義されている状態にあると認められるもの ・ そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ・ そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ・ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ・ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当す ることとなるおそれのある状態 建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが 常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。

）をいう。 ・「建築物」の例：一戸建て住宅、集合住宅、店舗、工場、倉庫等 ・「付属する工作物」の例：看板、広告塔等 ・「その敷地」の例：敷地内の樹木等 本計画の対象地域は、市内全域とします。 2 -- 8 of 72 -- 【空き家等】 【管理不全な状態】 用語の定義に関する注意点 参考写真 条例第 2 条第 1 項第 1 号で定義されている条例の対象物のこと 「空き家等」のうち、条例第 2 条第 2 項で定義されている状態にあるもの 「2-2 本市の住宅事情」及び「2-3 実態調査等による空き家の現状」では、既存の統計資料 や調査資料を取りまとめた関係上、それぞれの資料で定義された用語を示して使用しています。

市内に所在する建築物及びこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされて いないことが常態であるもの並びにその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）を いう。 老朽化若しくは台風等の自然災害により倒壊し、又は建築資材等が飛散・剥がれ落 ちるなど、著しく保安上危険となるおそれのある状態 ねずみ、害虫等の繁殖又は悪臭の発生場所になるなど、著しく衛生上有害となるおそ れのある状態 草木の繁茂又は廃棄物の不法投棄場所になるなど、適切な管理が行われていないこ とにより著しく景観を損なっている状態 不特定者の侵入により、火災又は犯罪を誘発するおそれのある状態 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 ア イ ウ エ オ 特定空家等 適切に管理されていない空家等 老朽化が 進み、倒壊等の危険性大 雑草が 繁茂、屋根の一部が 欠損 出典）国土交通省住宅局「空家法の一部を改正する法律について」説明資料 3 -- 9 of 72 -- 第 2 章 空 家 等 を 取り巻く本 市 の 現 状と課 題 2 - 1 本市の社会情勢 （1） 年齢階層別の人口の推移及び将来見通し （2） 総世帯数及び持ち家で暮らす単身高齢者（65 歳以上）世帯の推移 ○ ○ ○ 本市の人口は平成７（1995）年から減少傾向にあり、国立社会保障・人口問題研究所 の推計によると、20 年後の令和 27（2045）年には、現在の人口の約 3 割減に相当す る 13 万人程度になることが予測されています。

年齢階層別では、生産年齢人口及び年少人口は減少傾向にある一方、老年人口は増加 傾向にあり、令和 27（2045）年には生産年齢人口と老年人口がほぼ同規模になること が予測されています。 持ち家で暮らす単身高齢者世帯は平成 27(2015) 年からの 5 年で 1,386 世帯増加して おり、総世帯数よりも増加割合が顕著になっています。

図 2-1 年齢階層別の人口の推移及び将来見通し 図 2-2 総世帯数及び持ち家で暮らす単身高齢者（65 歳以上）世帯の推移 4 -- 10 of 72 -- （3） 地域別の人口、世帯数等 ○ １） 地域別の人口 地域別の人口は、「第三」以北で多く、特に「金岡」「大岡」が多くなっています。

図 2-3 地域別の人口 5 -- 11 of 72 -- ○ 2） 地域別の世帯数 地域別の世帯数は、人口と同様の傾向にあり、「第三」以北で多くなっています。 図 2-4 地域別の世帯数 6 -- 12 of 72 -- ○ 3） 地域別の人口密度 地域別の人口密度は、中心部で高く、南部や北部は丘陵・山間部であるため低くなって います。

図 2-5 地域別の人口密度 7 -- 13 of 72 -- ○ 4） 地域別の単身高齢者世帯の割合 地域別の単身高齢者世帯の割合は、 「門池」以外で 10％を超えており、特に「今沢」と「戸 田」が高くなっています。 図 2-6 地域別の単身高齢者世帯の割合 8 -- 14 of 72 -- ○ 5） 地域別の人口増減率 この 10 年間の人口増減率は、「門池」と「第一」以外で減少しており、特に南部の減 少率が高くなっています。

図 2-7 地域別の人口増減率 9 -- 15 of 72 -- 2 - 2 本市の住宅事情 住宅・土地統計調査（総務省統計局）の結果から、本市における住宅及び空き家の現状を整 理します。ここで使用する用語は住宅・土地統計調査の定義によるものとします。 「空き家」のうち、「その他の住宅」は使用目的がないものであり、他の空き家と比べて管理が 不十分になりやすい傾向にあります。

※住宅・土地統計調査での住宅の戸数は、共同住宅の１室も１戸として計上しているため、本計画の対象外のものも含まれた数字と なっています。 表 2-1 住宅・土地統計調査における住宅の分類及び用語の定義 図 2-8 建て方別の住宅数（構成比）の推移 （1） 住宅の現状 ○ ○ １） 住宅の建て方の状況 令和５（2023）年の状況は、一戸建住宅が約 4.7 万戸と最も多くなっています。

平成 30（2018）年からの５年間では、共同住宅が増加し、一戸建住宅はわずかに減少 しています。 10 -- 16 of 72 -- 図 2-9 所有別の構成比の推移 図 2-10 建設時期別の住宅数の推移 ○ ○ ○ ○ 2） 住宅の所有状況 3） 建設時期別の住宅数の推移 令和５（2023）年の状況は、持ち家率が約 63％と最も高くなっています。

平成 30（2018）年からの５年間では、民営借家率が増加し、持ち家率は減少しています。 令和５（2023）年時点において建設時期が判明している一戸建住宅 42,780 戸のうち、 旧耐震基準の 1980 年以前に建てられた住宅が 11,660 戸（約 27％）あります。 平成 30（2018）年からの５年間では、1980 年以前に建てられた住宅が 2,690 戸減少 しています。

11 -- 17 of 72 -- 図 2-11 住宅総数及び主世帯総数の推移 図 2-12 住宅総数及び空き家数、空き家率の推移 （2） 空き家の現状 ○ ○ ○ ○ １） 住宅総数及び主世帯総数の推移 2） 住宅総数及び空き家数、空き家率の推移 令和５（2023）年の住宅総数は 100,710 戸、主世帯※数は 82,540 世帯となっています。

平成 30（2018）年からの５年間では、住宅総数と主世帯総数ともに増加しています。 令和５（2023）年の空き家数は 17,320 戸、空家率は 17.2％となっています。 平成 30（2018）年からの５年間では、空き家数は 2,270 戸増加し、空き家率は 1.4％ 上昇し、静岡県よりも高い値となっています。

12 -- 18 of 72 -- 表 2-2 空き家総数及び空き家種類別の推移 図 2-13 空き家総数及び空き家種類別の推移 ○ ○ 3） 空き家総数及び空き家種類別の推移 令和５（2023）年の空き家種類別によると、使用目的のない「その他の住宅」が 5,660 戸あり、そのうち木造の一戸建て住宅が 4,150 戸となっています。

平成 30（2018）年からの５年間では、「その他の住宅」が 930 戸増加しており、他と 比較して増加率が高くなっています。 13 -- 19 of 72 -- 2 - 3 実態調査等による空き家の現状 本市全域を対象とした実態調査等を集計し、空き家の現状を整理します。 ※実態調査等での住宅の戸数は、建築物全体が使用されてない住宅を計上しているため、本計画の対象に整合した数字となってい ます。

表 2-3 空き家数、管理不全な状態の空き家数、空き家率 （1） 実態調査等の概要 （2） 調査結果 ○ ○ ○ ○ ○ １） 実態調査 １） 空き家数、管理不全な状態の空き家数、空き家率（地区別） 2） 相談受付 平成 30（2018）年と令和６（2024）年において、水道閉栓情報より 1 年以上使用さ れていない住宅を空き家候補として現地調査を行い、所有者に対してアンケート調査を実 施しました。

本市が把握している空き家数は 1,649 戸、管理不全な状態の空き家数は 242 戸、空き 家率は 3.4％となっています。 地区別にみると、空き家が最も多いのは「第三」、空き家率が最も高いのは「内浦」と 比較的沿岸部が多くなっています。 平成 30（2018）年の実態調査からの推移によると、新興住宅地が多い「門池」のみ が減少し、その他の地区は横ばいもしくは増加しました。

本市の空き家相談窓口にて受けたものを集計しました。 14 -- 20 of 72 -- 図 2-14 地区別の空き家率 15 -- 21 of 72 -- 図 2-15 地区別の空き家数 16 -- 22 of 72 -- 図 2-16 地区別の管理不全な状態の空き家数 17 -- 23 of 72 -- 図 2-17 地区別の空き家率と高齢化率（単身高齢者世帯）の関係 図 2-18 空き家所有者の年齢 図 2-19 空き家の維持管理の状況 ○ ○ ○ ① ② 60 歳以上の所有者が 75.7% を占めて います。

空き家を維持管理 せ ずに放置している 所有者が 32.9％を占めています。 2） 地区別の空き家率と高齢化率（単身高齢者世帯）の関係 3） 令和６（2024）年に実施した所有者に対するアンケート調査 65 歳以上の単身高齢者世帯の高齢化率が高いほど、空き家率が高くなる傾向がみられ ます。

空き家の所有者の年齢 空き家の維持管理の状況 18 -- 24 of 72 -- ○ ○ 図 2-20 空き家になった原因 図 2-21 空き家で困っていること ③ ④ 主な原因は、居住していた人または親族が亡くなった、相続により取得したが別の住居 で生活しているというものでした。

主なことは、賃貸入居者・購入者がいないや、解体したいが解体費用の支出が困難で あるというものでした。 空き家になった原因（複数回答） 空き家で困っていること（複数回答） 19 -- 25 of 72 -- 図 2-22 空き家を維持管理していない理由 図 2-23 行政に期待する支援策 ⑤ ⑥ 主な理由は、時間的余裕がないためや、身体的・年齢的な問題のためというものでした。

主な回答は、公共機関による空き家の借り上げ制度や、改修費用支援の拡充というもの でした。 空き家を維持管理していない理由（複数回答） 行政に期待する支援策（複数回答） ○ ○ 20 -- 26 of 72 -- 表 2-4 本市の取組一覧 SNS とは、ソーシャルネットワーキングサービスの略であり、インターネット上でユーザー同士が交流し、社会的つながりを築くことができるサービ スのこと。

代表的な SNS は LINE、Instagram、Facebook、X 等 ※ 2 - 4 本市の取組の現状 本市が実施している取組について、前計画の基本施策別に整理します。全施策に対して概ね取 組を実施している状況にあります。 21 -- 27 of 72 -- 2 - 5 空家等に関する課題 空家等を取り巻く現状から、主な問題点と課題、取組段階について整理します。

取組段階は、 空家等になる前（以下「空家化前」という。）と、空家等になった後の状態（適正管理及び管理 不全）で区分します。 ■ 本市の社会情勢から ■ 本市の住宅事情から 問題点 問題点 問題点 問題点 課題と取組段階 課題と取組段階 課題と取組段階 課題と取組段階 住宅ストックは増加傾向を示し、すでに総世帯数を超えて推移していることから、 今後余剰となる住宅が空家化し、さらに増加する恐れがあります。

所有者等の高齢化に伴い、身体的・金銭的な問題から、空家等の管理が不十 分となる恐れがあります。 居住者の高齢化により、空家化前の段階から住宅の老朽化・草木の繁茂等が 進行し、それが管理不全の空家等の増加につながる恐れがあります。 核家族化の進展により、居住者が施設入所や死亡した場合、当該住宅が空家化 する恐れがあります。

住宅の利活用や解体により、住宅ストックの余剰を減らす取組が必要です。 第三者による管理代行などの適切な維持管理を促進する取組が必要です。 老朽化した住宅は利活用や流通の機会損失につながるため、耐震化やリフォー ム改修を促進し、良質な住宅ストックを維持する取組が必要です。 高齢者世帯に対し、空家等に関する問題意識を持ってもらう取組が必要です。

ま た、相続等を契機に空家等の発生を抑制することが必要です。 現象１ 人口減少が進んでいます 現象 3 空家等所有者が高齢化しています 現象 2 高齢化が進んでいます 空家化前 空家化前 空家化前 空家化前 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 22 -- 28 of 72 -- 問題点 問題点 問題点 問題点 課題と取組段階 課題と取組段階 課題と取組段階 課題と取組段階 既に放置され、近隣住環境に悪影響を及ぼしている空家等が点在しており、そ れらの相談件数は年々増加傾向にあります。

住宅を親から子に受け継いだもしくは相続したが、その家に戻る予定がなく、管 理や活用する時間的余裕もない等の理由で放置されることで、管理不全な状態の 空家等が増加する恐れがあります。 市街地（住宅密集地）の空家等ほど近隣住環境への影響が大きくなるため、近 隣住民からの相談が多く、地域によって関心に格差が生じています。

また、沿岸部 や山間部では、人口減少に伴い空家等が多く発生しています。 相談内容は、適切に管理されていないものへの相談が多く、相談に対する関係 課が複数あることも問題となっています。 実態調査や意向調査を定期的に実施することで、実態を把握し、適切な対策を 行う必要があります。 管理不全になる前に、市場流通を促進させる取組が必要です。

対症療法的な対策のみを行うのではなく、市街地や沿岸部、山間部において、 それぞれの地域・地区のまちづくりや防災対策等の計画に即した空家等の対策が 必要です。 専門家等の関係団体の協力のもと、支援制度に関する相談会の開催や、市民に 分かりやすい庁内の相談体制の整備が必要となります。

現象 4 空家等の相談件数が増加しています 現象 6 使用目的のない空家等が増加しています 現象 5 空家等の分布に地域的な偏りが見られます 空家化前 空家化前 空家化前 空家化前 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （適正管理） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 空家等 （管理不全） 23 -- 29 of 72 -- 第 3 章 空 家 等 対 策 の 目 標 及 び 基 本 的 な 方 針 等 3 - 1 本計画の目標 空家等に関する課題をふまえ、本計画の目標を定めます。

『総合的な空家等対策による生活環境の保全と安全・安心な暮らしの実現』 ○ ○ 空家等対策による「生活環境の保全」とは 空家等対策による「安全・安心な暮らしの実現」とは 管理不全な状態にある空家等は、周辺の住環境に様々な悪影響を及ぼしま す。中でも、道路にはみ出した立木の枝による通行の阻害や、不法投棄され た廃棄物による悪臭、小動物や害虫の繁殖等は、周辺の生活環境を保全する 上で問題となるため、空家等対策によりこれらの削減を目指します。

保安上危険な状態にある空家等は、自然災害により倒壊や屋根材の飛散等 の恐れがあり、周辺住民の生命・財産の保護を図るうえで空家等への対策は 大変重要となります。このことから、単身高齢者が抱える相続に関する不安や、 家屋の維持管理に関する悩みに対応できる相談体制の整備、災害対策や長く 住み続けるためのリフォームへの支援等により、安全・安心な暮らしの実現を 目指します。

図 3-1 目標のイメージ 24 -- 30 of 72 -- 3 - 2 基本的な方針 目標をふまえ、本計画の基本的な方針を定めます。 １. 「管理状態に応じた空家等対策の推進」 2. 「所有者等、地域、関係団体、行政の連携・協働による空家等対策の推進」 ○ ○ 基本的な方針 1 の解説 基本的な方針 2 の解説 空家等には、特定空家等のようにすでに周辺へ悪影響を及ぼしているもの や、補修や改修、用途変更等で利活用や流通が可能なもの、そのままの状態 で十分利活用や流通が可能なもの等、様々なものが存在します。

空家等の問 題を解決するためには、空家等の管理状態に応じた適切な対応を行うことで、 空家等の存在そのものを解消することが必要であると同時に、今後さらなる空 家等の増加が見込まれることから、空家等の発生を抑制する予防的な取組も 重要となってきます。 空家等対策は、その状態に応じて手段、内容等が異なることから、空家化前の 段階を含め、空家等の状態に応じた対策を推進します。

空家等に関する課題は、所有者等だけで解決できるものばかりではないことか ら、所有者等や地域、関係団体、行政の連携・協働により、空家等対策を推進し ます。 空家等の問題は個人の財産にかかわる問題であるため、基本的には所有者 等が自ら解決することが前提となります。一方、空家等の問題解決のためには 相続の問題や不動産流通の問題、建物の構造的な問題など専門的かつ多岐 にわたる対応が必要になるため、どこに相談して良いかわからないことや、所 有者個人の経済的な問題、空家等であることにさほど問題を感じていないなど、 所有者等だけでは十分に対応できない（または対応しない）場合も考えられ ます。

さらには、空家等の発生や増加は、周辺住民に悪影響をもたらすばか りか、地域コミュニティ継続の阻害要因となるなど、地域づくり・まちづくりに も影響する問題でもあります。そのため、空家等の問題は、所有者等のみな らず、地域、関係団体、行政とともに地域全体で取り組むべき課題であると捉 える必要があります。

25 -- 31 of 72 -- 基本的な方針 2 に掲げる 4 つの主体は、各々に責務や役割があります。 ○ ○ ○ ○ ○ 所有者等の責務 地域の役割 関係団体の役割 行政（国）の責務 行政（県）の責務 空家法の第 5 条「空家等の所有者等の責務」において、「空家等の所有 者又は管理者（以下「所有者等」という。

）は、周辺の生活環境に悪影響を 及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団 体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない。」と され、また、条例の第 3 条「所有者等の責務」において、「所有者等は、そ の所有し、又は管理する空き家等が管理不全な状態にならないよう適正にこ れを管理しなければならない。

」とされており、空家等の所有者等は、所有す る空家等が 周辺に悪影響を及ぼさないように、責任をもって適切に管理する 義務があります。 良好な地域住民間の関係を築くとともに、市や所有者等と連携し、空家等に 関する情報提供や、地域に空家等に関する問題意識の共有を図ることで、空 家等の発生や放置を未然に防ぐことが求められています。

空家等の問題は、建物の適切な維持管理だけでなく、建物構造や 相続、 市場へ の流通や活用など多岐に渡るため、専門的な見地が 必要となります。 そのため、法務や不動産、建築等の関係団体は、その専門的な知識や技術 をもって、市や所有者等が実施する空家等の対策に対して、情報提供や技術 的な支援・助言を行うなど、問題解決に向けた取組への協力が求められてい ます。

空家法の第 3 条「国の責務」において規定されているように、空家等に関 する施策を総合的に策定・実施する責務を持ち、地方公共団体が行う空家等 に関する取組のために必要となる情報提供や支援等に努める義務があります。 空家法の第 4 条第 2 項において規定されているように、空家等対策計画に 基づき市町村が講ずる措置について、当該市町村に対する情報の提供及び技 術的な助言、市町村相互間の連絡調整その他の必要な援助を行うよう努める 義務があります。

26 -- 32 of 72 -- ○ 行政（市）の責務 空家法の第 4 条第 1 項において規定されているように、空家等対策計画の 作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関して必 要な措置を適切に講じるよう努める義務があります。 3 - 3 基本的な方針の展開 基本的な方針の展開方法を下記のとおりとし、空家等対策を総合的・計画的に進めます。

基本的な方針 1 に関しては、空家化前、空家等の適正管理、空家等の管理不全の 3 つの段階 に区分し、各々の対策を「基本施策」とします。 基本的な方針 2 に関しては、4 つの主体が連携・協働するための「取組体制等」を明確化します。 表 3-1 基本的な方針の展開方法 27 -- 33 of 72 -- 第 4 章 空 家 等 対 策 の 基 本 施 策 及 び 取 組 内 容 空家等の３つの段階に応じた基本施策を展開する取組について、空家等を取り巻く本市の現状 と課題をふまえ、第 2 章 2-4 で示した基本施策を継続しつつ、その取組の拡充として新たに実施 すべき取組を検討、実施していきます。

図 4-1 基本施策と施策の取組内容 28 -- 34 of 72 -- 図 4-2 住まいの相談員制度のイメージ 4 - 1 空家等の発生予防 今後も空家等の増加が予想されることから、新たな空家等の発生を予防・抑制するため、次の 施策を推進します。 （1） 市民意識の啓発 （2） 地域団体等と連携した活動 相続や転居をきっかけとして発生した余剰住宅が空家等になることが多い中で、利活用や 処分の方法がわからない、処分したくても買い手が見つからない、どこに相談すべきかわか らないといった理由で空家等となる場合があります。

そのため、市ホームページや広報ぬまづ、リーフレット、終活セミナー等を活用し、市民 に対して空家等に関する情報や制度などの知識、建築基準法上の問題、適切な相続対策の 必要性等の周知・啓発に努め、空家等の問題意識を高めてもらうことで、空家等の発生予 防につなげます。 一戸建て住宅に居住する高齢者への啓発・相談対応等は空家等の発生予防に非常に重 要であることから、自治会や民生委員、福祉関係者等と連携し、出前講座や講習の場を使っ た周知・啓発活動、また、定期的な自治会へのアンケート調査により空家等になってしまう 兆候の早期発見・早期対応の仕組みや情報共有の体制づくりを推進します。

市ホームページや広報ぬまづだけでなく、SNS、市民窓口事務所や地区センター の配架等の様々な媒体を駆使した発信を検討します。 地域の不動産業者等を「住まいの相談員」として登録し、相談者がエリアや内容 から相談員を検索でき、直接連絡・相談できるシステムの構築を検討します。 もしもの時のため、自宅等の不動産を含む身の回りのことを整理する「終活」を促 すセミナーの実施を検討します。

○ ○ 新たに実施を検討する取組 新たに実施を検討する取組 ・ 情報発信媒体の拡大（住宅政策課、ぬまづプロモーション課） ・ 住まいの相談員制度（住宅政策課） ・ 高齢者向け終活セミナー（長寿福祉課） 出典）京都府京都市ホームページ 29 -- 35 of 72 -- （3） 相続問題に関する支援 （4） 市場流通の支援 相続をきっかけとした空家等の発生が多く、相続の際に権利関係が解決されないため建 物の処分方法が決まらないケースが見られます。

また、相続放棄により所有者等が不明となっ た空家等は、周辺に悪影響を及ぼす特定空家等の発生につながるばかりか、利活用や除却 を進めるうえで大きな問題となります。 そのため、相続問題に関する情報提供や周知・啓発に努めるとともに、所有者等の事情 に応えられるような専門家によるワンストップ相談会の実施をはじめとした関係団体との連携 による相談体制の整備を進めます。

住宅の所有者等が売却を希望する場合、速やかに行動ができるほど流通の可能性が高ま り空家等の発生抑制にもつながります。そのため、不動産団体との連携により、中古住宅 の流通に関する相談体制の整備を検討します 相続を促すために、条件を付して、相続登記に要する費用の一部を補助金として 交付することを検討します。

所有または相続した住宅について売却・賃貸の相談があった場合、相談者の意向 に応じられる体制とするため、不動産団体との協定等の締結を検討します。 所有者死亡時に親族等が閲覧する市ホームページのおくやみページやおくやみハン ドブックに、相続する住まいが空家等になる場合の相談窓口の記載を検討します。

○ ○ 新たに実施を検討する取組 新たに実施を検討する取組 ・ 相続登記補助金の交付（住宅政策課） ・ 不動産団体との相談体制の整備（住宅政策課） ・ 所有者死亡時の相談受付（市民課） 図 4-3 ホームページへの記載のイメージ 出典）秋田県湯沢市ホームページ 30 -- 36 of 72 -- （5） 住み続けるための支援 本市の住宅のうち約 3 割が旧耐震基準の適用期間に建てられているため、これらが空家 等になった場合、長期間にわたり空家等になることが推測されます。

この先も安心して住み続けられる良質な住宅のための改修等を促すことは、空家等の発 生抑制につながり、将来、空家等になった場合においても市場流通しやすくなることから、 「既 存建築物等耐震化促進事業」等による住宅の耐震化の推進や周知に努めます。 これまでに実施している自治会へのアンケート調査では把握しきれない可能性があ るため、自治会等と連携し、地域住民がいつでもだれでも通報できるシステムの構築 を検討します。

なお、対象は管理不全状態の空家等に限定するとともに、個人情報 保護の観点から、システムの運用方法や収集した情報の利用方法は慎重を期すこと とします。 ○ 新たに実施を検討する取組 ・ 地域住民による通報システムの構築（住宅政策課、地域自治課） 4 - 2 空家等の調査 空家等対策を検討・実施するには、刻々と変化する空家等の状況について最新情報の把握が 必要であることから、次の施策を推進します。

（1） 定期的な実態調査の実施 （2） 所有者等が不明の場合の対応 （3） 地域との連携 本市の空家等の実態を把握するための調査を平成 30（2018）年と令和６（2024）年 に実施しました。 本調査にて空家等の状態や所有者等の意向を確認することで、空家等対策を講じるため の効果的な資料になることから、計画の見直しに合わせて実施します。

空家等の問題は、基本的に所有者等が自ら解決することが前提であるため、実態調査に より把握したもしくは窓口相談があった空家等は、空家法第 10 条に基づき、固定資産税の 課税情報等により所有者等を特定します。 しかし、本人を含む親族が誰もいないもしくは相続放棄により所有者等がいない場合は、 第三者の介入がない限りは問題を解決することができないことから、略式代執行や財産管 理人制度を活用して解決を図ります。

空家等の最新情報の把握は、地域から寄せられる情報も重要です。居住の有無や引っ越 し先等の情報は、行政よりも地域住民が有しているケースが多いことから、地域で活動する 団体等（自治会等）との連携による空家等の早期発見の仕組みを構築します。 31 -- 37 of 72 -- （4） 空家等情報のデータベース 空家等の最新情報を庁内の関係部署と共有するため、空家等に関する様々な情報をデー タベース化し、沼津市統合型ＧＩＳ（地理情報システム）と連動させることで、空家等を地図 上で管理しています。

データベースには実態調査結果や窓口相談の内容、特定空家等の認定状況、指導等の 対応状況等を掲載しており、常に更新を行うものとします。 なお、データベースの情報は個人情報となるため、法令等で認められている範囲内での利 用にとどめ、部署ごとにその業務の範囲内での閲覧に限定するなど、個人情報の漏洩に十 分注意を払い、慎重かつ最大限の配慮のもと取り扱うこととします。

4 - 3 適切な管理の促進 空家等は個人の財産であることから、空家等が地域住民の生活環境へ悪影響を及ぼさないよう、 所有者等において日常的に空家等の適切な管理に努める義務があります。 一方、実態調査でも明らかなように、維持管理が行われていない空家等もあり、このような空 家等は、このまま放置すると利活用や市場流通の機会を失うばかりか、地域の安全性の低下や公 衆衛生の悪化、景観の阻害など、地域住民の生活環境に様々な悪影響を及ぼすことが懸念されま す。

そのため、次の施策を推進します。 （1） 所有者等への啓発 （2） 管理代行サービスの提供 （3） 所有者等への適切な管理の依頼 空家等の所有者等に対して、自ら適切に管理する責任があることや、空家等の管理を怠っ た場合の周辺への悪影響など、様々な問題が生じることを啓発します。特に、空家等の適切 な管理を怠っている所有者等に対しては、適切に管理するよう強く促すチラシの配布等を行 います。

実態調査の結果によると、空家等を維持管理しない理由として、時間的余裕がないことや 身体・年齢的な問題、住まいが遠方のためという距離的な問題が挙げられていました。 このように、適切に管理する意思があるにもかかわらず、維持管理することが難しい所有 者等のために、第三者による、維持管理サービスや見守りサービスを提供することで、空家 等が管理不全にならないよう努めます。

草木の繁茂や小動物の住みつき等の理由で、相談窓口での受付や自治会等から通報の あった空家等について、現地調査を行い、庁内の担当課と連携し、所有者等に適切な管理 を依頼します。何度依頼しても改善が見られない場合は、空家法第 13 条に基づき、管理 不全空家等の状態にあると認め、特定空家等に該当することとなることを防止するために必 要な具体的な措置について勧告することを検討します。

32 -- 38 of 72 -- 4 - 4 利活用及び 流通促進 適切な管理がなされている空家等であっても、利活用されなければ地域の魅力の低下につなが り、結果として新たな空家等の発生をもたらすことが懸念されます。 実態調査から、売却や賃貸を希望するものの購入者や入居者が現れないために空家等となる ケースが多いことがわかりました。

このような空家等は、建物の老朽化が進むことで売却や賃貸な どがより困難になり、最終的には放置されることにもなりかねません。早期の利活用や流通を促す ため、次の施策を推進します。 （1） 所有者等への情報提供 利活用が 可能な空家等の所有者等に対して、本市での利活用や流通のための取組や、 利活用事例の紹介などの情報提供を充実させます。

また、利活用可能な空家等であるにも かかわらず利活用の意思がない所有者等に対しては、活用方法やメリット、空家等を所有し 続けることで発生するデメリット等についての啓発に努めます。 空家等の管理・活用に取り組む民間団体等を「空家等管理活用支援法人」に指 定することを検討します。なお、指定された支援法人は、行政に代わり、相談対応 や所有者の検索、普及啓発、活用希望者とのマッチング等の業務を担います。

実態調査にて、劣化度が低く、状態がいいと判定された空家等の所有者等に対し、 流通や活用を促す啓発チラシの配布を検討します。 ○ ○ 新たに実施を検討する取組 新たに実施を検討する取組 ・ 空家等管理活用支援法人の指定（住宅政策課） ・ 利活用可能な空家等の所有者等へのチラシ配布（住宅政策課） 図 4-4 空家等活用支援法人の制度概要 出典）「空家法の一部を改正する法律について」説明資料 33 -- 39 of 72 -- （2） 地域の情報発信 （3） 利活用や市場流通への取組 本市は豊かな自然に恵まれているとともに、世界文化遺産である富士山をはじめ、歴史、 産業、伝統文化など、多種多様な地域資源を有しております。

これらの魅力や暮らしの情報についてはホームページや SNS を利用して発信しています が、今後は内容の充実を図るとともに様々な手段によって市内外に広く発信し、移住者の空 家等の活用につなげます。 １） まちなか土地・建物活用アドバイザー派遣 2） リノベーションまちづくり推進事業の実施 3） 国庫補助事業の活用 ※リノベーションとは、日本語で「革新、刷新」を意味し、建築物の改修や用途変更によって新たな価値を創造すること。

図 4-5 リノベーションまちづくりによる空家等の活用事例 本市のまちなか居住促進区域内（沼津駅から半径１ｋｍの範囲内）で、土地の共同化や 土地・建物の活用について協議や検討を行おうとする権利者等に対して、専門的見地から 助言するアドバイザーを派遣しています。 今後もこの取組を継続することで、土地の高度利用や空家等の活用のきっかけを増やしま す。

市内で増加する空家等や空きビル等の民間遊休不動産や未利用となっている公共資産に ついて、リノベーション ※ の手法による活用を行い、U・I・J ターン人材による新たなコンテ ンツを呼び込み、多くの市民にとって楽しいまちに再生するリノベーションまちづくりを推進し ています。 従来の行政主導のまちづくりと異なり、民間の収益性を兼ね備えた事業による「民間主導 の公民連携型まちづくり」であり、今後もこの取組を継続することで、民間による空家等の 活用を増やします。

空家等の利活用等に取り組む地方公共団体に対して事業費の一部を助成する「空き家再 生等推進事業」などの空家等対策に対応する国庫補助事業を活用します。 34 -- 40 of 72 -- ランディングページとは、ユーザーが広告や検索結果などをクリックして「着地（ランディング）」するページで、空き家バンク の利用や補助金の申請等、具体的な行動を促すことに特化したウェブページのこと。

全国版空き家・空き地バンクとは、地方自治体の空家等の情報を集約して、全国どこからでも簡単にアクセス・検索するこ とを可能としたシステムのこと。 4） 空家等情報サイトの運営 5） 空き家バンクの運営 6） 地域・地区の特性に即した対策 市ホームページに空家等の情報提供のための専用サイトを開設し、空家等の現状や相談 会、補助制度、その他の情報を掲載しており、今後も情報の更新を図ります。

また、ランディングページ※ などの新たなサイトの開設や、移住定住サイト等との連携を図 ります。 不動産流通の促進を図るため「全国版空き家・空き地バンク※ 」に参加して物件掲載して おり、所有者等と賃借や購入の希望者とのマッチングを行っています。 今後もこの取組を継続することで、空家等の活用を促進します。

空家等対策においては、地域・地区ごとに異なる特性に応じた取組が 必要になります。 例えば、都市計画やまちづくりと整合した対策、津波避難対策や避難路の確保、通学路の 保全といった防災面からの対策など、地域・地区の特性に即した対策を推進します。 現在、市外に住む 65 歳未満がいる 2 人以上の世帯を対象とし、本市の空家等を 購入かつリフォームする場合に補助金を交付していますが、空家等を活用する移住者 の増加を目指して対象範囲の拡大を検討します。

該当地域の空家等を活用した事業を要件に地域おこし協力隊を募集・選定し、選 定後に物件等の情報を提供することを検討します。 ○ 新たに実施を検討する取組 ・ 空き家活用定住支援補助金の対象範囲拡大（住宅政策課） ・ 地域おこし協力隊との連携（ぬまづプロモーション課） 図 4-6 現在の補助対象範囲 それぞれ経費の 2/3 の額が補助に該当します。

上限額は下表の通りです + 空き家の購入費用 現在の居住地 一般世帯 一般世帯 子育て世帯 子育て世帯 リフォーム工事費用 ➡ さらに、市内事業者で工事すると 10 万円 加算 県外 80万円 20万円 100万円 20万円 + 子ども 1 人に つき 10 万円 県内 20万円 30万円 ※ ※ 35 -- 41 of 72 -- 出典）山形県遊佐町ホームページ 出典）長野県上田市ホームページ 空き家バンクに登録されている空家等を改修して移住希望者に貸出しする「お試し 移住施設」の整備・運営を検討します。

空き家バンクについて地域の不動産事業者と連携し、所有者等と賃借や購入の希 望者とのマッチング後のフォローを検討します。 ・ お試し移住施設の整備・運営（住宅政策課） ・ 地域主導型の空き家バンク（住宅政策課） 図 4-7 お試し移住施設のイメージ 図 4-8 地域主導型の空き家バンクのイメージ 36 -- 42 of 72 -- 図 4-9 取組の手順及び内容 4 - 5 管理不全な空家等へ の取組 （1） 取組の手順及び内容 地域住民の生活環境に影響を及ぼしている空家等については、所有者等に改善を求めま すが、何度求めても改善されない場合には空家法及び条例に基づき「特定空家等」や、 「管 理不全空家等」に認定し、行政指導や行政処分を行います。

空家等の情報 ・実態調査 ・住民等からの 情報提供 凡例 空家法による対応 条例による対応 空家法、条例共通 周辺に悪影響を及ぼしている、または悪影響を及ぼす恐れのある空家等 現地及び所有者等の調査 （空家法第９条～第 10 条、条例第 5 条） 「特定空家等」に認定 ＜条例第 2 条の管理不全な状態の空き家等を含む＞ 「管理不全空家等」に認定 所有者等を特定できた 所有者等を特定できない 清算見込なし 清算見込あり 所有者等が特定できない場合の対応 （空家法第 14 条第 10 項） 助言・指導 （空家法第 22 条第 1 項、条例第 7 条） 勧告 （空家法第 22 条第 2 項、条例第 8 条） 命令 （空家法第 22 条第 3 項、条例第 10 条） 行政代執行（※ 2） （空家法第 22 条第 9 項、条例第 12 条） 助言・指導 ( 空家法第 13 条第 1 項 ) 勧告 ( 空家法第 13 条第 2 項） 税制上の措置 （※ 4） 財産管理人制度 の活用（※ 1） 財産管理人による 管理や処分等 略式代執行（※ 3） （空家法第 22 条第 10 項） 正当な理由なく 勧告に係る措置を 取らない場合 命令に係る措置を履行しない、 又は不十分である場合 緊急安全措置 （条例第 13 条） 37 -- 43 of 72 -- （※ 1）財産管理人制度とは 財産管理人制度とは、財産の所有者や相続人が不明な場合に、家庭裁判所等が選任した 財産管理人が当事者に代わって財産の保存や処分を行う制度のことです。

財産管理人について、「空家等所有者が死亡」かつ「相続人が存在しない場合」は「相続 財産清算人」といい、「所有者の生死が不明」かつ「所有者の所在が不明」な場合は「不在 者財産管理人」といいます。 財産管理人が処分した後に残った財産は、国庫に帰属することになります。また、財産管理 人は、被相続人との関係や利害関係の有無などを考慮して、相続財産を管理するのに最も適 任と認められる人が選任され、弁護士、司法書士等の専門家が選ばれることもあります。

（※ 2）行政代執行とは 行政代執行とは、義務を果たさない所有者等に代わり、行政が強制的に必要な措置を講じ ることです。 行政代執行は、空家法第 22 条第 3 項または条例第 10 条の規定による「命令」を受けた 所有者等が当該命令に従わない場合において、他の手段によってその履行を確保することが 困難であり、かつ、その不履行を放置することが著しく公益に反すると認められるときに、行政 代執行法に基づいて実施します。

なお、当該措置に要した費用については当該所有者等から徴 収することができます。 （※ 3）略式代執行とは 略式代執行とは、義務を果たすべき所有者等が特定できない場合に、行政が必要な措置を 講じることです。 行政代執行は、所有者等が特定されている場合に実施されますが、略式代執行は、所有者 等の特定ができない場合で、かつ、当該空家等を放置することが著しく公益に反すると認めら れる場合に実施します。

（※ 4）税制上の措置とは 所有者等に対して、必要な措置をとることを「勧告」した場合、地方税法第 349 条の 3 の 2 第 1 項等の規定に基づき、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の特例の対象から 除外します。 特例が解除されると、住宅用地（土地）の固定資産税及び都市計画税が増額※されます。

※当該空家等の状況で増額の割合は異なりますが、固定資産税額は約４倍まで、都市計画税額は約 2 倍 まで増額されます。 38 -- 44 of 72 -- （2） 空家法による特定空家等への対応 実態調査や住民からの情報提供等により把握した空家等について、特定空家等と判断・ 認定した場合、空家法に基づく行政指導（助言・指導、勧告）や行政処分（命令、行政 代執行）を講じることが可能となります。

また、行政代執行は、市民に危険を及ぼす空家等 の取り壊しができる一方で、費用回収の問題、公益性の判断など様々な問題もあることから、 先進市の取組を参考に、特定空家等に対する措置についてのマニュアルの整備を検討しま す。 以下には、空家法に基づく特定空家等に関する認定及び措置の主な手続きを示します。

１） 立入調査（空家法第 9 条） 2） 特定空家等の判断・認定 3） 特定空家等への措置（空家法第 22 条第 1、２、3 項） 4） 行政代執行（空家法第 22 条第 9 項） 5） 所有者不明等への対応 空家等の実態調査や市民からの情報提供等を受けた空家等に対し、特定空家等に該当 する可能性があると思われるものについて、空家法に基づく敷地内への立入調査により実態 を把握します。

立入調査の結果を基に、「特定空家等の判断基準」に従い、特定空家等か否か判断を 行います。 特定空家等の所有者等に対し、必要な措置を講じるよう助言・指導、勧告、命令等の措 置を順次実施します。 なお、勧告を受けた特定空家等の土地については、固定資産税等の住宅用地特例の措 置の対象から除外されます。

必要な措置を講じるよう命令したにもかかわらず、所有者等が必要な措置を講じない場合 には、行政代執行の実施を検討します。 特定空家等の所有者等が不明な場合には、所有者等の特定に努めますが、それでも不明 な場合は、略式代執行の実施や財産管理人制度の活用を検討します。 39 -- 45 of 72 -- （3） 条例による対応 本市では、空家法の施行前に条例が制定されており、空家法に定めのない、条例独自の 空家等の状態に応じた手続きや措置があるため、状況に応じて空家法または条例の適用を 検討し、必要な措置を講じます。

１） 管理不全な状態の判断（条例第 2 条） 2） 緊急安全措置（条例第 13 条） 管理が不十分な空家等のうち、空家法では規定のない「不特定者の侵入により、火災又 は犯罪を誘発するおそれのある状態」の空家等は、条例の「管理不全な状態」に該当し、 条例に基づき必要な措置を講じるよう所有者等に対し助言・指導、勧告、命令等の措置を 順次実施します。

空家等が著しく管理不全な状態で、人の生命、身体又は財産に重大な損害を及ぼす等の 危険な状態が切迫していると認められる場合、当該空家等の所有者等に必要な措置を講じ る時間的な余裕が無いときは、所有者等の同意の下、危険回避のため市は必要最小限の 措置を講じることができます。その際、費用が発生した場合には、当該所有者等から費用を 徴収できることとします。

出典）国土交通省住宅局「空家の現状と問題について」 倒壊、崩落、屋根・外壁の落下 避難時の道路閉塞 犯罪の誘発 放火の危険性 蚊、ハエの発生 ネズミ、野良猫等が住み着く 動物の死骸などによる悪臭 エリアの価値の低下 ○ 管理不全な状態にある空家等に想定される問題の例 ・ 防災力の低下 ・ 防犯性の低下 ・ 衛生の悪化、悪臭の発生 ・ 風景、景観の悪化 ・ ゴミの不法投棄 屋根が崩落した空家等 雑草が繁茂した空家等 40 -- 46 of 72 -- （4） 除却を促すための取組 周辺に悪影響を及ぼすことが懸念される空家等や利活用が見込めない空家等の除却が進 まない理由として、除却費用の負担が挙げられます。

住宅地区改良法第 2 条第 4 項に規定する不良住宅、もしくは除却後の跡地を地域活性化 のために供される場合、その除却費の一部を助成する「空き家再生等推進事業（除却事業 タイプ）」といった国庫補助事業を活用して住環境の改善を図ります。 また、除却を検討する所有者等に対し、除却後に利用可能な相続土地国庫帰属制度等の 周知に努めます。

出典）北海道室蘭市ホームページ 除却を促すために、条件を付して、残置物処分に要する費用の一部を補助金とし て交付することを検討します。 所有者等が管理できない空家等を、解体意向のある第三者（近隣住民・自治会 など）に無償譲渡し、譲渡先が解体する場合に、市が費用の一部を補助する制度 を検討します。

○ 新たに実施を検討する取組 ・ 残置物処分補助金の交付（住宅政策課） ・ 空家等の無償譲渡による除却を支援（住宅政策課） 図 4-10 空家等の無償譲渡による除却を支援イメージ 41 -- 47 of 72 -- 第 5 章 空 家 等 対 策 の 取 組 体 制 等 空家等対策の実効性を高めるとともに効率的・効果的に遂行する取組体制を整えます。

5 - 1 庁内体制 空家等対策は多岐に渡るため、業務内容に応じて住宅政策課と担当課が調整して遂行します。 なお、下記に掲載した業務以外のものは、その都度調整することとします。 表 5-1 庁内体制 42 -- 48 of 72 -- 5 - 2 市民からの相談体制 空き家等対策は多岐に渡るため、どこに相談すればいいか分からない状況にならないよう、住 宅政策課にワンストップ型の「空き家相談窓口」を設置しています。

まずは窓口で対応し、相談内 容に応じて担当課や関係団体などとの調整を行います。 図 5-1 市民からの相談体制 空家等の周辺住民等 地域や 関係団体 適切な管理の促進 特定空家等へ の取組 利活用及び 流通促進 情報提供 ( 税・戸籍等 ) 特定空家等の認定 住環境保全に関すること 住宅用地特例の解除 情報発信・空き家バンク・補助金交付等 地域 国 法務 県 不動産 他市町 建築 消防 福祉 警察 他 他 行政機関 通報 通報を受けて 適切な管理依頼 情報共有 対応検討 利活用相談 連携 空家等の所有者等 空き家相談窓口（住宅政策課） 沼津市 担当課 納税管理課 住宅政策課 農林農地課 市民課 緑地公園課 道路管理課 資産税課 環境政策課 住宅政策課 資産税課 ぬまづプロモーション課 まちづくり政策課 移住定住推進・リノベーションまちづくり 43 -- 49 of 72 -- 5 - 3 地域や 関係団体、行政機関との連携体制 空家等対策は多岐に渡るため、本市だけでは解決できない内容については、地域や関係団体、 国や県等の行政機関との連携を図る必要があります。

より的確かつ迅速に対応できるよう連携体 制を構築します。 （１） 地域や関係団体との連携体制 （2） 行政機関との連携体制 各分類や内容に応じた団体と協定締結等を行います。 各行政機関が持つ法令や補助制度等の情報共有を行います。 また、国や県に対しては、空家等対策の解決に資するための制度改正等の要望を行って いきます。

表 5-2 地域や関係団体との連携体制 44 -- 50 of 72 -- 5 - 5 5 - 6 5 - 4 沼津市空家等対策協議会、沼津市空き家等対策審議会 計画のフォローアップ 方針 他法令との連携 空家等が適切に管理されないことで、公衆衛生への影響や災害時における被害拡大などの様々 な問題が生じることから、空家法に限らず、各法令の目的に沿って必要な措置が講じられます。

空家等の状況や他への影響、危険度等を踏まえ、各法令の適用を検討します。 本計画に記載した施策や取り組みは、令和 12 年度末までの５年間で着実に進めるとともに、空 家等の状況は刻々と変化していくことから、国や他自治体の動向、社会情勢の変化等を注視しつつ、 必要に応じて見直しを行います。

（１） 沼津市空家等対策協議会について （2） 沼津市空き家等対策審議会について 地域や法務、不動産、建築、福祉等の専門家等により構成され、本計画の策定や見直し、 空家等対策の実施に関して協議を行います。 法務や建築等の専門家等により構成され、市長の諮問に応じ、空家等の状況及び条例 に基づく所有者等に対する助言・指導、勧告、命令等の措置について調査・審議を行います。

成果指標については、第５次沼津市総合計画の後期推進計画内の空き家対策推進事 業と同様とし、以下のとおり設定します。 ○ 成果指標（KPI）について 表 5-3 成果指標 ※ 1 年間あたり 30 件、５年間の合計で 150 件を削減することを目標としています。 45 -- 51 of 72 -- 参 考 資 料 １. 空家等対策の推進に関する特別措置法 ２. 沼津市空き家等の適正管理及び有効活用に関する条例 ３. 沼津市空家等対策協議会条例 ４. 沼津市空家等対策協議会 委員名簿 ５. 空家法第７条に規定する空家等対策計画に定めるべき事項と本計画の対応項目 46 -- 52 of 72 -- １. 空家等対策の推進に関する特別措置法 ○ 空家等対策の推進に関する特別措置法 〔平成二十六年十一月二十七日号外法律第百二十七号〕 第一章 総則 （目的） （定義） （国の責務） （地方公共団体の責務） 第一条 第二条 第四条 第三条 2 2 ２ 3 この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域 住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財 産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進する ため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村（特別区を含む。

第十条第二項を除き、以下同じ。）による空家等対策計画の作成その他の空家等に関す る施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的か つ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。 この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居 住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土 地に定着する物を含む。

第十四条第二項において同じ。）をいう。ただし、国又は地方公 共団体が所有し、又は管理するものを除く。 国は、空家等に関する施策を総合的に策定し、及び実施する責務を有する。 市町村は、第七条第一項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空 家等に関する対策の実施その他の空家等に関して必要な措置を適切に講ずるよう努めな ければならない。

この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険と なるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行わ れていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図る ために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

国は、地方公共団体その他の者が行う空家等に関する取組のために必要となる情報の 収集及び提供その他の支援を行うよう努めなければならない。 都道府県は、第七条第一項に規定する空家等対策計画の作成及び変更並びに実施そ の他空家等に関しこの法律に基づき市町村が講ずる措置について、当該市町村に対する 情報の提供及び技術的な助言、市町村相互間の連絡調整その他必要な援助を行うよう努 めなければならない。

国は、広報活動、啓発活動その他の活動を通じて、空家等の適切な管理及びその活 用の促進に関し、国民の理解を深めるよう努めなければならない。 （空家等の所有者等の責務） 第五条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に 悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団体 が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない。

47 -- 53 of 72 -- （空家等対策計画） （基本指針） 第七条 第六条 市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するた め、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画（以下「空家等対策計画」 という。）を定めることができる。 国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施 するための基本的な指針（以下「基本指針」という。

）を定めるものとする。 2 2 3 ３ 4 基本指針においては、次に掲げる事項を定めるものとする。 一 空家等に関する施策の実施に関する基本的な事項 二 次条第一項に規定する空家等対策計画に関する事項 三 所有者等による空家等の適切な管理について指針となるべき事項 四 その他空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必要な事項 空家等対策計画においては、次に掲げる事項を定めるものとする。

一 二 三 四 五 六 七 八 九 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等 に関する対策に関する基本的な方針 計画期間 空家等の調査に関する事項 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項 空家等及び除却した空家等に係る跡地（以下「空家等の跡地」という。

）の活用の 促進に関する事項 特定空家等に対する措置（第二十二条第一項の規定による助言若しくは指導、同条 第二項の規定による勧告、同条第三項の規定による命令又は同条第九項から第十一 項までの規定による代執行をいう。以下同じ。）その他の特定空家等への対処に関す る事項 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項 空家等に関する対策の実施体制に関する事項 その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項 一 二 三 四 五 中心市街地の活性化に関する法律（平成十年法律第九十二号）第二条に規定する 中心市街地 地域再生法（平成十七年法律第二十四号）第五条第四項第八号に規定する地域再 生拠点 地域再生法第五条第四項第十一号に規定する地域住宅団地再生区域 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（平成二十年法律第四十号） 第二条第二項に規定する重点区域 前各号に掲げるもののほか、市町村における経済的社会的活動の拠点としての機能 を有する区域として国土交通省令・総務省令で定める区域 前項第五号に掲げる事項には、次に掲げる区域内の区域であって、当該区域内の空家 等の数及びその分布の状況、その活用の状況その他の状況からみて当該区域における経 済的社会的活動の促進のために当該区域内の空家等及び空家等の跡地の活用が必要と なると認められる区域（以下「空家等活用促進区域」という。

）並びに当該空家等活用促 進区域における空家等及び空家等の跡地の活用の促進を図るための指針（以下「空家 等活用促進指針」という。）に関する事項を定めることができる。 国土交通大臣及び総務大臣は、基本指針を定め、又はこれを変更するときは、あらか じめ、関係行政機関の長に協議するものとする。

国土交通大臣及び総務大臣は、基本指針を定め、又はこれを変更したときは、遅滞なく、 これを公表しなければならない。 48 -- 54 of 72 -- 4 ５ 中心市街地の活性化に関する法律（平成十年法律第九十二号）第二条に規定する中 心市街地 地域再生法（平成十七年法律第二十四号）第五条第四項第八号に規定する地域再生拠 点 地域再生法第五条第四項第十一号に規定する地域住宅団地再生区域 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律（平成二十年法律第四十号）第 二条第二項に規定する重点区域 前各号に掲げるもののほか、市町村における経済的社会的活動の拠点としての機能を有 する区域として国土交通省令・総務省令で定める区域 空家等活用促進指針には、おおむね次に掲げる事項を定めるものとする。

一 二 三 空家等活用促進区域における空家等及び空家等の跡地の活用に関する基本的な事項 空家等活用促進区域における経済的社会的活動の促進のために活用することが必要 な空家等の種類及び当該空家等について誘導すべき用途（第十六条第一項及び第 十八条において「誘導用途」という。）に関する事項 前二号に掲げるもののほか、空家等活用促進区域における空家等及び空家等の跡地 の活用を通じた経済的社会的活動の促進に関し必要な事項 6 前項の第十七条第一項の規定により読み替えて適用する建築基準法第四十三条第二項 の規定の適用を受けるための要件（第九項及び第十七条第一項において「敷地特例適用 要件」という。

）は、特例適用建築物（その敷地が幅員一・八メートル以上四メートル未 満の道（同法第四十三条第一項に規定する道路に該当するものを除く。）に二メートル以 上接するものに限る。）について、避難及び通行の安全上支障がなく、かつ、空家等活用 促進区域内における経済的社会的活動の促進及び市街地の環境の整備改善に資するもの として国土交通省令で定める基準を参酌して定めるものとする。

7 ８ 市町村は、第三項に規定する事項を定めるときは、あらかじめ、当該空家等活用促進 区域内の住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。 市町村（地方自治法（昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項 の指定都市及び同法第二百五十二条の二十二第一項の中核市を除く。

）は、第三項に規 定する事項を定める場合において、市街化調整区域（都市計画法（昭和四十三年法律第 百号）第七条第一項に規定する市街化調整区域をいう。第十八条第一項において同じ。） の区域を含む空家等活用促進区域を定めるときは、あらかじめ、当該空家等活用促進区 域の区域及び空家等活用促進指針に定める事項について、都道府県知事と協議をしなけ ればならない。

9 市 町 村は、 空 家 等 活用促 進 指 針に敷 地 特 例 適用要 件に関 する事 項 又は第 五 項 の 第 十七条第二項の規定により読み替えて適用する建築基準法第四十八条第一項から第十三 項までの規定のただし書の規定の適用を受けるための要件（以下「用途特例適用要件」 という。

）に関する事項を記載するときは、あらかじめ、当該事項について、当該空家等活 用促進区域内の建築物について建築基準法第四十三条第二項第一号の規定による認定又 は同法第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を同法第八十七条第二項又は 第三項において準用する場合を含む。第十七条第二項において同じ。

）の規定のただし書 の規定による許可の権限を有する特定行政庁（同法第二条第三十五号に規定する特定行 政庁をいう。以下この項及び次項において同じ。）と協議をしなければならない。この場合 において、用途特例適用要件に関する事項については、当該特定行政庁の同意を得なけ ればならない。 49 -- 55 of 72 -- 10 11 12 13 14 前項の規定により用途特例適用要件に関する事項について協議を受けた特定行政庁 は、特例適用建築物を用途特例適用要件に適合する用途に供することが空家等活用促進 区域における経済的社会的活動の促進のためにやむを得ないものであると認めるときは、 同項の同意をすることができる。

空家等対策計画（第三項に規定する事項が定められたものに限る。第十六条第一項及 び第十八条第一項において同じ。）は、都市計画法第六条の二の都市計画区域の整備、 開発及び保全の方針及び同法第十八条の二の市町村の都市計画に関する基本的な方針 との調和が保たれたものでなければならない。

市町村は、空家等対策計画を定めたときは、遅滞なく、これを公表しなければならない。 市町村は、都道府県知事に対し、空家等対策計画の作成及び実施に関し、情報の提供、 技術的な助言その他必要な援助を求めることができる。 第七項から前項までの規定は、空家等対策計画の変更について準用する。

（協議会） 第八条 市町村は、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うための 協議会（以下この条において「協議会」という。）を組織することができる。 2 2 3 4 5 3 協議会は、市町村長（特別区の区長を含む。以下同じ。）のほか、地域住民、市町村 の議会の議員、法務、不動産、建築、福祉、文化等に関する学識経験者その他の市町 村長が必要と認める者をもって構成する。

市町村長は、第二十二条第一項から第三項までの規定の施行に必要な限度において、 空家等の所有者等に対し、当該空家等に関する事項に関し報告させ、又はその職員若し くはその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って調査をさせることができる。 市町村長は、前項の規定により当該職員又はその委任した者を空家等と認められる場 所に立ち入らせようとするときは、その五日前までに、当該空家等の所有者等にその旨を 通知しなければならない。

ただし、当該所有者等に対し通知することが困難であるときは、 この限りでない。 市町村長は、前項の規定により当該職員又はその委任した者を空家等と認められる場 所に立ち入らせようとするときは、その五日前までに、当該空家等の所有者等にその旨を 通知しなければならない。ただし、当該所有者等に対し通知することが困難であるときは、 この限りでない。

第二項の規定による立入調査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解釈して はならない。 前二項に定めるもののほか、協議会の運営に関し必要な事項は、協議会が定める。 第二章 空家等の調査 （立入調査等） （空家等の所有者等に関する情報の利用等） 第九条 第十条 市町村長は、当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等 を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うこと ができる。

市町村長は、固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する 情報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するものについては、この法律の施行 のために必要な限度において、その保有に当たって特定された利用の目的以外の目的の ために内部で利用することができる。 50 -- 56 of 72 -- 2 3 都知事は、固定資産税の課税その他の事務で市町村が処理するものとされているもの のうち特別区の存する区域においては都が処理するものとされているもののために利用す る目的で都が保有する情報であって、特別区の区域内にある空家等の所有者等に関するも のについて、当該特別区の区長から提供を求められたときは、この法律の施行のために必 要な限度において、速やかに当該情報の提供を行うものとする。

前項に定めるもののほか、市町村長は、この法律の施行のために必要があるときは、関 係する地方公共団体の長、空家等に工作物を設置している者その他の者に対して、空家 等の所有者等の把握に関し必要な情報の提供を求めることができる。 （空家等に関するデータベースの整備等） 第十一条 市町村は、空家等（建築物を販売し、又は賃貸する事業を行う者が販売し、又 は賃貸するために所有し、又は管理するもの（周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよ う適切に管理されているものに限る。

）を除く。以下この条、次条及び第十五条において 同じ。）に関するデータベースの整備その他空家等に関する正確な情報を把握するために 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。 第三章 空家等の適切な管理に係る措置 （所有者等による空家等の適切な管理の促進） 第十二条 市町村は、所有者等による空家等の適切な管理を促進するため、これらの者に対 し、情報の提供、助言その他必要な援助を行うよう努めるものとする。

（適切な管理が行われていない空家等の所有者等に対する措置） 第十三条 市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれ ば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあ ると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。

）の所有者等に対し、基本指針（第 六条第二項第三号に掲げる事項に係る部分に限る。）に即し、当該管理不全空家等が特定 空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導をすることがで きる。 2 市町村長は、前項の規定による指導をした場合において、なお当該管理不全空家等の 状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きい と認めるときは、当該指導をした者に対し、修繕、立木竹の伐採その他の当該管理不全空 家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な具体的な措置につい て勧告することができる。

（家等の管理に関する民法の特例） 第十四条 市町村長は、空家等につき、その適切な管理のため特に必要があると認めるとき は、家庭裁判所

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第 3 章 空 家 等 対 策 の 目 標 及 び 基 本 的 な 方 針 等 3 - 1 本計画の目標 空家等に関する課題をふまえ、本計画の目標を定めます。 『総合的な空家等対策による生活環境の保全と安全・安心な暮らしの実現』 ○ ○ 空家等対策による「生活環境の保全」とは 空家等対策による「安全・安心な暮らしの実現」とは 管理不全な状態にある空家等は、周辺の住環境に様々な悪影響を及ぼしま す。

中でも、道路にはみ出した立木の枝による通行の阻害や、不法投棄され た廃棄物による悪臭、小動物や害虫の繁殖等は、周辺の生活環境を保全する 上で問題となるため、空家等対策によりこれらの削減を目指します。 保安上危険な状態にある空家等は、自然災害により倒壊や屋根材の飛散等 の恐れがあり、周辺住民の生命・財産の保護を図るうえで空家等への対策は 大変重要となります。

このことから、単身高齢者が抱える相続に関する不安や、 家屋の維持管理に関する悩みに対応できる相談体制の整備、災害対策や長く 住み続けるためのリフォームへの支援等により、安全・安心な暮らしの実現を 目指します。 図 3-1 目標のイメージ 24 -- 1 of 4 -- 3 - 2 基本的な方針 目標をふまえ、本計画の基本的な方針を定めます。

１. 「管理状態に応じた空家等対策の推進」 2. 「所有者等、地域、関係団体、行政の連携・協働による空家等対策の推進」 ○ ○ 基本的な方針 1 の解説 基本的な方針 2 の解説 空家等には、特定空家等のようにすでに周辺へ悪影響を及ぼしているもの や、補修や改修、用途変更等で利活用や流通が可能なもの、そのままの状態 で十分利活用や流通が可能なもの等、様々なものが存在します。

空家等の問 題を解決するためには、空家等の管理状態に応じた適切な対応を行うことで、 空家等の存在そのものを解消することが必要であると同時に、今後さらなる空 家等の増加が見込まれることから、空家等の発生を抑制する予防的な取組も 重要となってきます。 空家等対策は、その状態に応じて手段、内容等が異なることから、空家化前の 段階を含め、空家等の状態に応じた対策を推進します。

空家等に関する課題は、所有者等だけで解決できるものばかりではないことか ら、所有者等や地域、関係団体、行政の連携・協働により、空家等対策を推進し ます。 空家等の問題は個人の財産にかかわる問題であるため、基本的には所有者 等が自ら解決することが前提となります。一方、空家等の問題解決のためには 相続の問題や不動産流通の問題、建物の構造的な問題など専門的かつ多岐 にわたる対応が必要になるため、どこに相談して良いかわからないことや、所 有者個人の経済的な問題、空家等であることにさほど問題を感じていないなど、 所有者等だけでは十分に対応できない（または対応しない）場合も考えられ ます。

さらには、空家等の発生や増加は、周辺住民に悪影響をもたらすばか りか、地域コミュニティ継続の阻害要因となるなど、地域づくり・まちづくりに も影響する問題でもあります。そのため、空家等の問題は、所有者等のみな らず、地域、関係団体、行政とともに地域全体で取り組むべき課題であると捉 える必要があります。

25 -- 2 of 4 -- 基本的な方針 2 に掲げる 4 つの主体は、各々に責務や役割があります。 ○ ○ ○ ○ ○ 所有者等の責務 地域の役割 関係団体の役割 行政（国）の責務 行政（県）の責務 空家法の第 5 条「空家等の所有者等の責務」において、「空家等の所有 者又は管理者（以下「所有者等」という。

）は、周辺の生活環境に悪影響を 及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団 体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない。」と され、また、条例の第 3 条「所有者等の責務」において、「所有者等は、そ の所有し、又は管理する空き家等が管理不全な状態にならないよう適正にこ れを管理しなければならない。

」とされており、空家等の所有者等は、所有す る空家等が 周辺に悪影響を及ぼさないように、責任をもって適切に管理する 義務があります。 良好な地域住民間の関係を築くとともに、市や所有者等と連携し、空家等に 関する情報提供や、地域に空家等に関する問題意識の共有を図ることで、空 家等の発生や放置を未然に防ぐことが求められています。

空家等の問題は、建物の適切な維持管理だけでなく、建物構造や 相続、 市場へ の流通や活用など多岐に渡るため、専門的な見地が 必要となります。 そのため、法務や不動産、建築等の関係団体は、その専門的な知識や技術 をもって、市や所有者等が実施する空家等の対策に対して、情報提供や技術 的な支援・助言を行うなど、問題解決に向けた取組への協力が求められてい ます。

空家法の第 3 条「国の責務」において規定されているように、空家等に関 する施策を総合的に策定・実施する責務を持ち、地方公共団体が行う空家等 に関する取組のために必要となる情報提供や支援等に努める義務があります。 空家法の第 4 条第 2 項において規定されているように、空家等対策計画に 基づき市町村が講ずる措置について、当該市町村に対する情報の提供及び技 術的な助言、市町村相互間の連絡調整その他の必要な援助を行うよう努める 義務があります。

26 -- 3 of 4 -- ○ 行政（市）の責務 空家法の第 4 条第 1 項において規定されているように、空家等対策計画の 作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関して必 要な措置を適切に講じるよう努める義務があります。 3 - 3 基本的な方針の展開 基本的な方針の展開方法を下記のとおりとし、空家等対策を総合的・計画的に進めます。

基本的な方針 1 に関しては、空家化前、空家等の適正管理、空家等の管理不全の 3 つの段階 に区分し、各々の対策を「基本施策」とします。 基本的な方針 2 に関しては、4 つの主体が連携・協働するための「取組体制等」を明確化します。 表 3-1 基本的な方針の展開方法 27 -- 4 of 4 --

-- 1 of 14 -- -- 2 of 14 -- -- 3 of 14 -- -- 4 of 14 -- -- 5 of 14 -- -- 6 of 14 -- -- 7 of 14 -- -- 8 of 14 -- -- 9 of 14 -- -- 10 of 14 -- -- 11 of 14 -- -- 12 of 14 -- -- 13 of 14 -- -- 14 of 14 --

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827866 -- 1 of 72 -- -- 2 of 72 -- 目 次 第１章 計画の目的 ······················· 1 １-１ 計画の背景と目的 ·························· 1 １-２ 計画の位置づけ ··························· 1 １-３ 計画の対象物 ···························· 2 １-４ 計画の対象地域 ··························· 2 １-５ 計画期間 ······························ 2 １-６ 用語の定義 ····························· 2 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 ··············· 4 ２-１ 本市の社会情勢 ··························· 4 ２-２ 本市の住宅事情 ··························· 10 ２-３ 実態調査による空き家等の現状 ···················· 14 ２-４ 本市の取組の現状 ·························· 21 ２-５ 空家等に関する課題 ························· 22 第３章 空家等対策の目標及び基本的な方針等 ·········· 25 ３-１ 本計画の目標 ···························· 25 ３-２ 基本的な方針 ···························· 26 ３-３ 基本的な方針の展開 ························· 28 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 ··········· 29 ４-１ 空家等の発生予防 ·························· 30 ４-２ 空家等の調査 ···························· 31 ４-３ 空家等の適切な管理の促進 ······················ 33 ４-４ 空家等の利活用及び流通促進 ····················· 35 ４-５ 管理不全な空家等への取組 ······················ 39 第５章 空家等対策の取組体制等 ················ 44 ５-１ 庁内体制の整備 ···························· 44 ５-２ 市民からの相談体制の整備 ······················· 45 ５-３ 地域や関係団体との連携・協働 ····················· 46 ５-４ 他法令との連携 ···························· 47 ５-５ 沼津市空家等対策協議会、沼津市空き家等対策審議会············ 47 ５-６ 計画のフォローアップ方針 ······················· 48 巻末資料 ··························· 49 -- 3 of 72 -- -- 4 of 72 -- 第１章 計画の目標 1 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 第１章 計画の目的 １-１ 計画の背景と目的 近年の人口減少や少子高齢化、生活様式の多様化等の社会情勢の変化により、全国的に 空き家が増加しています。

とりわけ長期間放置された空き家は、火災の危険性や倒壊のお それ、安全性の低下、公衆衛生の悪化、景観の阻害等、地域住民の生活環境に悪影響を及 ぼしているものもあり、また、将来のまちづくりにも影響することが懸念されるなど、大 きな社会問題となっています。 沼津市の空き家率（住宅総数に占める別荘等を除いた空き家の割合）は、平成30（2018） 年の住宅・土地統計調査（総務省統計局）によると 15.８％であり、全国の平均値 13.6％よ り高い値を示すなど、本市においてもこの問題が顕在化しつつあるところです。

そのため、本市では、平成 26 年 12 月に「沼津市空き家等の適正管理及び有効活用に 関する条例」（以下「条例」という。）を制定し、空き家の所有者に対して、空き家の適正 管理や有効活用を促してきました。 さらに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」という。）が平成 27 （2015）年５月に全面施行され、法に基づいた調査や指導が可能になるなど、空き家対 策を取り巻く状況は大きく変化しています。

本計画は、このような背景を踏まえ、沼津市における空き家対策のあり方を再検討し、 今後の空き家対策について、基本的な方針を定めるとともに、空き家対策に関する施策を より効果的に実施することを目的とするものです。 １-２ 計画の位置づけ 本計画は、空家法第６条第１項の規定に基づき策定するものです。

また、本計画は各種関連法・計画等との連携・整合を図り定めるものとします。 図 1-1 計画の位置づけ ・空家等対策の推進に関する特別措置法 ・空家等に関する施策を総合的かつ計画的 に実施するための基本的な指針 【国の法律等】 即す ・沼津市まち・ひと・しごと創生 人口ビジョン・総合戦略 ・沼津市立地適正化計画 【市の関連計画】 第４次沼津市総合計画 即す 連携 沼津市空家等対策計画 即す 【条例】 沼津市空き家等の適正 管理及び有効利用に関 する条例 連携 -- 5 of 72 -- 2 １-３ 計画の対象物 本計画は、空家法第２条第１項に定義されている「空家等」を対象とし、その中でも、一 戸建ての住宅を主な対象とします。

１-４ 計画の対象地域 本計画の対象は市内全域とします。 １-５ 計画期間 本計画の計画期間は、令和２（2020）年度から令和７（2025）年度までの 6 年間と し、社会情勢や本市における空き家の状況の変化、関連計画などに合わせ、必要に応じて 見直しを行うものとします。 １-６ 用語の定義 本計画で使用する主な用語の定義は、次のとおりです。

【空家等】 ・空家法第 2 条第 1 項で定義されている空家法の対象物のこと 【特定空家等】 ・「空家等」のうち、空家法第２条第２項で定義されている以下の状態にあると認め られるもの ① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 〇 空家法で定義されている「空家等」とは 建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが 常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。

）をいう。 ・「建築物」の例：一戸建て住宅、集合住宅、店舗、工場、倉庫等 ・「付属する工作物」の例：看板、広告塔等 ・「その敷地」の例：敷地内の樹木等 -- 6 of 72 -- 第１章 計画の目標 3 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 【空き家等】 ・条例第 2 条第１項第１号で定義されている条例の対象物のこと 【管理不全な状態】 ・「空き家等」のうち、条例第２条第２項で定義されている以下の状態にあるもの その他、用語の定義に関する注意点 ・「2-2 本市の住宅事情」及び「2-3 実態調査による空家等の現状」では、既存の 統計資料や調査資料を取りまとめた関係上、当該ページでは、その資料で定義され た用語を示し、使用しています。

まだ使用できる空き家 倒壊の恐れのある空き家 出典）国土交通省住宅局 空家の現状と問題について ア 老朽化若しくは台風等の自然災害により倒壊し、又は建築資材等が飛散・剥がれ落ち るなど、著しく保安上危険となるおそれのある状態 イ ねずみ、害虫等の繁殖又は悪臭の発生場所になるなど、著しく衛生上有害となるおそ れのある状態 ウ 草木の繁茂又は廃棄物の不法投棄場所になるなど、適切な管理が行われていないこと により著しく景観を損なっている状態 エ 不特定者の侵入により、火災又は犯罪を誘発するおそれのある状態 オ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 〇「空き家等」とは 市内に所在する建築物及びこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなさ れていないことが常態であるもの並びにその敷地（立木その他の土地に定着する物を 含む。

） -- 7 of 72 -- 4 第 2 章 空家等を取り巻く現状と課題 ２-１本市の社会情勢 （１）年齢階層別の人口の推移及び将来見通し 本市の人口は一貫して減少傾向を示しており、国立社会保障人口問題研究所の推計に よると、26 年後の令和 27（2045）年には、現在の人口の約 3 割減に相当する 13 万 人程度となることが予測されています。

年齢別階層別の人口によると、生産年齢及び年少人口ともに減少傾向にある一方、老 年人口は増加しており、令和 2（2020）年以降は横ばいから減少に転じるものの、減 少が生産年齢と比較して緩やかに推移するため、令和 27（2045）年頃には、高齢人口 は生産年齢人口と同規模となることが予測されています。

また、関連計画である、沼津市まち・ひと・しごと創生人口ビジョンでも、同様に人口 が減少していく予測となっています。※P６３概要参照 注）2015 年までの総数には年齢不明者を含む 資料）人口は 2015 までは国勢調査による実績値、2020 年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の 地域別将来推計人口（平成 30（2018）年推計）」の推計値 図 2-1 年齢階層別の人口の推移及び将来見通し （２）総世帯数及び持ち家で暮らす単身高齢者世帯の推移 本市の総世帯数は、緩やかな増加傾向を示しており、中でも、持ち家で暮らす単身高 齢者世帯は急激に増加しています。

資料）各年国勢調査 図 2-2 総世帯数及び持ち家で暮らす単身高齢者（65 歳以上）世帯の推移 2,479 3,434 4,510 5,780 76,204 79,151 79,606 80,798 3.3% 4.3% 5.7% 7.2% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 平成12年 （2000年） 平成17年 （2005年） 平成22年 （2010年） 平成27年 （2015年） （割合） （世帯） 持ち家で暮らす単身高齢者（65歳以上）世帯(A) 総世帯数(B) 割合(A/B) 216,470 211,532 208,000 202,221 194,785 187,027 177,377 166,985 156,164 145,086 134,052 34,276 30,885 28,224 25,911 22,389 19,254 16,389 14,554 12,991 11,804 10,664 151,792 144,228 136,574 126,489 115,320 107,530 100,648 92,264 82,792 71,994 64,162 30,402 36,419 43,202 49,821 57,076 60,243 60,340 60,167 60,381 61,288 59,226 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 平成７年 （1995年） 平成12年 （2000年） 平成17年 （2005年） 平成22年 （2010年） 平成27年 （2015年） 令和2年 （2020年） 令和7年 （2025年） 令和12年 （2030年） 令和17年 （2035年） 令和22年 （2040年） 令和27年 （2045年） （人） 年少人口（14歳以下） 生産年齢人口（15～64歳） 老年人口（65歳以上） 推計値 -- 8 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 5 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 （３）地域別の人口、世帯数等 １）地域別の人口 資料）平成 27（2015）年国勢調査 図 2-3 地域別の人口 ・平成 27（2015）年の地域別人口分布によると、「第三」以北で多くなっています。

今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 N 20,000人以上 15,000 ～ 20,000人未満 10,000 ～ 15,000人未満 5,000 ～ 10,000人未満 5,000人未満 地区別の人口 1000 0 1000 2000 3000m -- 9 of 72 -- 6 ２）地域別の世帯数 資料）平成 27（2015）年国勢調査 図 2-4 地域別の世帯数 ・平成 27（2015）年の地域別の世帯数によると、人口と同様に「第三」以北で多く なっています。

今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 地区別の世帯数 N 8,000世帯以上 6,000 ～ 8,000世帯未満 4,000 ～ 6,000世帯未満 2,000 ～ 4,000世帯未満 2,000世帯未満 1000 0 1000 2000 3000m -- 10 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 7 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ３）地域別の人口密度 資料）平成 27（2015）年国勢調査 図 2-5 地域別の人口密度 ・平成 27（2015）年の地域別の人口密度によると、市の南部や北部は、丘陵・山間 部であるため、人口密度は低くなっています。

今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 地区別の人口密度 N 30 ～ 40人/ha未満 20 ～ 30人/ha未満 10 ～ 20人/ha未満 10人/ha未満 40人/ha以上 1000 0 1000 2000 3000m -- 11 of 72 -- 8 ４）地域別の単身高齢者世帯の割合 資料）平成 27（2015）年国勢調査 図 2-6 地域別の単身高齢者世帯の割合 ・平成 27（2015）年の地域別の単身高齢者世帯の割合によると、南部の「戸田」及 び北部の「今沢」、「第一」、「第二」で高くなっています。

今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 地区別の単身高齢者世帯の割合 N 15 ～ 20％未満 10 ～ 15％未満 10％未満 20％以上 1000 0 1000 2000 3000m -- 12 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 9 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ５）地区別の人口増減率 資料）平成 17（2005）年、平成 27（2015）年国勢調査 図 2-7 地区別の人口増減率 ・平成 27（2015）年までの 10 年間の人口増減率によると、南部や、北部の沿岸部や山間部 で人口減少率は高くなっています。

今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 地区別の人口増減率 （平成17年～平成27年） N 15％以上減少 10％ ～ 15％未満減少 5％ ～ 10％未満減少 5％未満減少 0％ ～ 5％未満増加 5％以上増加 1000 0 1000 2000 3000m -- 13 of 72 -- 10 ２-２本市の住宅事情 住宅・土地統計調査（総務省統計局）の結果から、本市における住宅及び空き家の現状 を整理します。

また、ここで使用する用語については、下表に示すように、住宅・土地統 計調査の定義によるものとします。 住宅・土地統計調査では、「空き家」を「居住世帯のない住宅のうち、一時現在者のみ の住宅と建築中の住宅を除いたもの」と定義されており、そのうち「その他の住宅」は、 他の空き家と比べ、潜在的に管理が不十分になりやすい傾向にあるといえます。

表 2-1 住宅・土地統計調査における住宅の分類及び用語の定義 住宅の分類 定 義 住 宅 居住世帯のある住宅 ふだん人が居住している住宅 居 住 世 帯 の な い 住 宅 一時現在者のみの住宅 昼間だけ使用している、何人かの人が交代で寝泊まりして いるなど、そこにふだん居住している人が一人もいない住 宅 空 き 家 二次的住宅 別荘、その他（残業等でたまに寝泊りに利用する住宅） 賃貸用の住宅 賃貸のために空き家となっている住宅 売却用の住宅 売却のために空き家となっている住宅 その他の住宅 長期にわたって不在の住宅や、建替えのために取り壊し予 定の住宅 建築中の住宅 住宅として建築中のもので、棟上げは終わっているが、戸 締りができるまでにはなっていないもの （１）住宅の現状 １）住宅の建て方の状況 注 1）データは「居住世帯のある住宅」の値（10 の位で四捨五入）表中のパーセントは構成比 資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-8 建て方別の住宅数の推移 ・平成 30（2018）年の住宅の建て方の状況によると、一戸建てが最も多く約 4.7 万戸あり、 次いで共同住宅の約 3.1 万戸の順となっています。

・平成 20（2008）年からの推移によると、一戸建は増加、長屋建及び共同住宅は減少してい ます。 46,020(57.8%) 46,960(58.8%) 1,550(1.9%) 1,350(1.7%) 31,820(40.0%) 31,030(38.9%) 210(0.3%) 530(0.7%) 79,590 79,860 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 平成20年 （2008年） 平成30年 （2018年） 一戸建 長屋建 共同住宅 その他 -- 14 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 11 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ２）住宅の所有状況 注 1）データは「居住世帯のある住宅」の値。

表中の「UR」は「都市再生機構」のこと 資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-9 所有状況別構成比の推移 ３）建設時期別の住宅数の推移 注）データは「居住世帯のある一戸建住宅」の値。建設時期が不明の住宅を除く 資料）平成 30（2018）年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-10 一戸建ての建築時期別住宅数の推移 ・平成 30（2018）年時点において建設時期が判明している一戸建住宅 44,260 戸のうち、約 32％に該当する 14,350 戸が旧耐震基準の適用期間に建てられました。

・年平均の住宅建築件数は、平成 12（2000）までは 835～856 戸/年で推移していたが、平 成 13（2001）年以降は約 1 割強の減少の 744 戸/年程度で推移しています。 （※1）建設時期が判明している 一戸建住宅数 （7 年 9 か月） ・平成 30（2018）年の住宅の所有状況の構成比によると、持ち家が最も多く全体の約 66％ を占め、次いで民営借家の約 30％の順となっています。

・平成 20（2008）年からの推移では、持ち家の比率は増加し、その他は減少しています。 62.1% 65.6% 4.2% 3.6% 31.1% 29.5% 2.7% 1.4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平成20年 （2008年） 平成30年 （2018年） 持ち家 公営･ＵＲ･公社の借家 民営借家 給与住宅 住宅数(戸) （※1） 割合 旧耐震基準 14,350 32.4% 新耐震基準 29,910 67.6% 計 44,260 5,790 8,560 8,350 8,360 7,440 5,760 856 835 836 744 743 0 200 400 600 800 1,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 1970年以前 1971年 ～1980年 1981年 ～1990年 1991年 ～2000年 2001年 ～2010年 2011年 ～2018年9月 （戸/年） （戸） 総数 戸/年 旧耐震基準 新耐震新基準 -- 15 of 72 -- 12 （２）空き家の現状 １）住宅総数及び主世帯総数の推移 （※2）主世帯とは、１住宅に１世帯が住んでいる場合はその世帯をいい、１住宅に２世帯以上住んで いる場合には、そのうちの主な世帯（家の持ち主や借り主の世帯など）をいう。

資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-11 住宅総数及び世帯主総数の推移 ２）住宅総数及び空き家数、空き家率の推移 資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-12 住宅総数及び空き家数、空き家率の推移 ・平成 30（2018）年の空き家数は 15,050 戸であり、空き家率は 15.8％となっています。

・本市の空き家率は、静岡県の平均値より低いものの、全国の平均値よりは高い値を示していま す。また、推移では、空き家率は平成 25（2013）年までの 5 年間に大きな増加を示してい ましたが、平成 25（2013）年以降は微減となっています。 ・平成 30（2018）年の住宅総数は 95,360 戸、主世帯総数（※2）は 79,860 世帯となっ ています。

・推移によると、住宅総数は一貫して主世帯総数を上回っています。また、住宅総数は増加傾向に あるものの、主世帯総数はほぼ横ばいで推移しています。 91,250 95,050 95,360 79,590 78,850 79,860 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 平成20年 （2008年） 平成25年 （2013年） 平成30年 （2018年） （世帯） （戸） 住宅総数（戸） 主世帯総数（世帯） 91,250 95,050 95,360 11,280 15,080 15,050 13.1％ 13.5％ 13.6％ 14.2％ 16.3％ 16.4％ 12.4％ 15.9％ 15.8％ 8.0％ 10.0％ 12.0％ 14.0％ 16.0％ 18.0％ 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 平成20年 （2008年） 平成25年 （2013年） 平成30年 （2018年） 空き家率（％） （戸） 住宅総数（戸） 空き家数（戸） 空き家率（全国） 空き家率（静岡県） 空き家率（沼津市） -- 16 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 13 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ３）空き家総数及び空き家種類別の推移 表 2-2 空き家総数及び空き家種類別の推移 資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 資料）各年住宅・土地統計調査（総務省統計局） 図 2-13 空き家総数及び空き家種類別の推移 ・平成 30（2018）年の空き家種類別によると、空き家総数 15,050 戸のうち、「賃貸用の住 宅」が最も多く全体の約 63％を占め、次いで「その他の住宅」の約 31％の順となっていま す。

・空き家種類別の推移では、市場に流通しない「その他の住宅」の増加率が高くなっています。 平成20年 （2008年） 平成25年 （2013年） 平成30年 （2018年） 平成30年 （2018年） 占有率 平成30(2018)年 増減率 （対2008年） 91,250 95,050 95,360 － 4.5％ 総数 11,280 15,080 15,050 － 33.4％ 二次的住宅 600 560 460 3.1％ -23.3％ 賃貸用の住宅 7,320 9,150 9,410 62.5％ 28.6％ 売却用の住宅 130 430 450 3.0％ 246.2％ そ の 他 の 住 宅 3,230 4,950 4,730 31.4％ 46.4％ 12.4％ 15.9％ 15.8％ － － 空家率 空 き 家 沼津市 住宅総数 3,230 4,950 4,730 130 430 450 7,320 9,150 9,410 600 560 460 11,280 15,080 15,050 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 平成20年 （2008年） 平成25年 （2013年） 平成30年 （2018年） （戸） その他の住宅 売却用の住宅 賃貸用の住宅 二次的住宅 -- 17 of 72 -- 14 ２-３ 実態調査による空き家等の現状 （１）実態調査及び意向調査の概要 １）調査概要 本調査は、水道閉栓情報より 1 年以上使用されていないものを空き家等候補として 現地調査を行い、居住が無いもの（空き家等）については、管理状況の調査を沼津市が 実施したものです。

また、空き家等所有者に対して、アンケートによる意向調査を同 時に実施しました。 ２）調査期間 ・現地調査：平成 30（2018）年 7 月 23 日～10 月 31 日 ３）調査対象物 ・戸建て住宅（住商併用住宅を含む） ・全室空室の集合住宅（長屋を含む）、店舗、工場等 （２）主な調査結果 １）実態調査 ① 空き家等総数、管理不全な状態である空き家数、空き家率（地区別） 表 2-3 空き家等数及び空き家率 資料）➀～④ 現地調査結果、⑤ 平成 27（2015）年国勢調査 ・本市の空き家等数は 1,363 件、空き家率は 2.8％となっており、空き家等のうち 194 件、 率にして 14.2％が管理不全な状態である空き家等となっています。

・地区別にみると、空き家率は「第三」以南の地区で高くなっており、管理不全な状態である空 き家等は「第三」、「静浦」、「片浜」など、沿岸地域で多くなっています。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 空き家等 管理不全な状態候補 の空き家等 空き家等総数 ①＋② 空き家等総数のうち 独立住宅、 住商併用建築物 戸建住宅の 世帯数 空き家率 ④/（④＋⑤） 第五 60 4 64 60 3,253 1.8% 大平 19 5 24 23 1,230 1.8% 今沢 17 3 20 19 1,007 1.9% 金岡 113 12 125 122 6,123 2.0% 浮島 24 8 32 32 1,540 2.0% 愛鷹 69 14 83 82 3,800 2.1% 第一 36 2 38 32 1,277 2.4% 原 87 18 105 100 3,985 2.4% 大岡 98 6 104 101 3,845 2.6% 門池 73 3 76 76 2,824 2.6% 第四 70 9 79 77 2,674 2.8% 第二 57 14 71 70 2,054 3.3% 片浜 81 20 101 94 2,723 3.3% 西浦 15 4 19 19 521 3.5% 第三 166 28 194 191 5,224 3.5% 内浦 20 8 28 25 589 4.1% 戸田 66 12 78 70 1,207 5.5% 静浦 98 24 122 111 1,904 5.5% 総計 1,169 194 1,363 1,304 45,780 2.8% 地区 -- 18 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 15 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 図 2-14 地区別の空き家率 今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 3.5%以上 3.0 ～ 3.5%未満 2.5 ～ 3.0%未満 2.0 ～ 2.5%未満 2.0%未満 地区別の空き家率 N 1000 0 1000 2000 3000m -- 19 of 72 -- 16 図 2-15 地区別の管理不全な状態である空き家等数 今沢 第五 第一 第四 第三 大岡 金岡 門池 片浜 静浦 第二 大平 愛鷹 原 浮島 戸田 内浦 西浦 20件以上 15 ～ 20件未満 10 ～ 15件未満 5 ～ 10件未満 5件未満 地区別の管理不全な状態候補 の空き家等 N 1000 0 1000 2000 3000m -- 20 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 17 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ② 地区別の空き家率と高齢化率の関係 資料）平成 27（2015）年国勢調査（地区別の高齢化率） 図 2-16 地区別の空き家率と高齢化率（65 歳以上の占有率）の関係 ２）意向調査 ➀ 空き家所有者の年齢 図 2-17 空き家所有者の年齢 ・高齢化率（65 歳以上の占有率）が高い地区ほど空き家率が高い傾向がみられます。

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 高齢化率 空き家率 ・空き家所有者の約８割が 60 歳以上となっています。 １．２９歳以下, 2件, 0.4% ２．３０～３９歳, 8件, 1.4% ３．４０～４９歳, 18件, 3.3% ４．５０～５９歳, 75件, 13.6% ５．６０～６９歳, 154件, 27.9% ６．７０～７９歳, 149件, 27.0% ７．８０歳以上, 141件, 25.5% 未回答, 5件, 0.9% -- 21 of 72 -- 18 ② 空き家になっている原因（複数回答） 図 2-18 空き家になっている原因 ・空き家になっている原因は、賃借者や購入者が見つからない場合や、居住者の死亡や移住、相 続による余剰住宅が空き家となるケースが多い。

・その他では、経済的な理由や税制上の理由が多くなっています。 103件 95件 84件 72件 56件 53件 37件 29件 11件 9件 8件 4件 3件 3件 0件 52件 １．賃貸入居者が見つからない ２．別の住居へ転居している ３．相続により取得したが、別の住居で生活 している ４．解体資金や改修・修繕資金がなく、 放置せざるを得ない ５．居住していた人又は親族等が亡くなった ６．売却中であるが、購入者が見つからない ７．税制上の理由で解体を控えている ８．高齢者福祉施設・病院等への入所・ 入院している ９．普段は利用していない（別荘・ セカンドハウスとして利用） １０．転勤等で長期間不在となっている １１．相続人が複数で、建物の対処方法が まとまらない １２．居住用に取得したが、未だ入居 していない １３．増改築・修繕で一時的に転居している １４．相続人が決まらない １５．建替えで一時的に転居している １６．その他 0件 20件 40件 60件 80件 100件 120件 -- 22 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 19 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ③ 空き家で困っていること（複数回答） 図 2-19 空き家で困っていること ④ 空き家の維持管理について（している、していない） 図 2-20 空き家の維持管理の実施状況 ・空き家で困っていることで多いのは、賃借者や購入者が見つからないことや、解体費用が工面 できないことであり、その他、遠方に居住のため空き家の状況が把握できないこと、空き家の 管理や整理ができないこと、空き家に関する相談先が分からないことで困っています。

・全体の 26％（91 件）の所有者は、空き家の維持管理をしていません。 １．している, 246件, 70.3% ２．していない, 91件, 26.0% 未回答, 13件, 3.7% 135件 88件 46件 45件 43件 41件 39件 33件 9件 6件 49件 １．賃貸入居者・購入者がいない ２．解体したいが解体費用の支出が 困難である ３．遠方に住んでおり、空家の状況が 把握できない ４．仏壇や家財等が置いたままであり、 整理・処分に困っている ５．特に困っていることはない ６．空家に関する相談をどこにしたらよいか分からない ７．庭の手入れなどができないので、 管理に困っている ８．改修して使用したいが、改修費用の 支出が困難である ９．相続人が複数で、意見がまとまらず 困っている １０．相続の方法が分からず困っている 11．その他 0件 20件 40件 60件 80件 100件 120件 140件 -- 23 of 72 -- 20 ⑤ 空き家の維持管理をしていない理由（複数回答） 図 2-21 空き家の維持管理をしていない理由 ⑥ 期待する支援 図 2-22 期待する支援 ・空き家の維持管理をしていない理由としては、ほぼ同様な回答数で、 「時間的余裕がない」、 「住 まいが遠方のため」、「費用の問題」、「身体的・年齢的な問題」を挙げています。

・空家等の所有者が市に期待する支援につい多い意見は、解体・改修費用の支援や、多岐にわた る空家等の問題を相談できる総合相談窓口の設置、公共機関による借り上げ制度、空き家バン ク登録制度の実施等です。 36件 35件 33件 32件 23件 5件 10件 １．時間的余裕がないため ２．住まいが遠方のため ３．費用の問題のため ４．身体的・年齢的な問題のため ５．必要を感じないため ６．権利関係が複雑なため ７．その他 0件 10件 20件 30件 40件 143件 95件 85件 50件 48件 36件 28件 15件 6件 5件 35件 １．空家解体費用の支援 ２．空家について不動産、建築、相続手続、法律の専門 家に相談できる総合的な窓口の設置 ３．公共機関による空家の借り上げ制度 ４．改修費用支援の拡充 ５．空家バンク登録制度の実施 ６．ボランティアによる庭木の剪定サービス ７．解体・リフォーム・造園等の施工業者の紹介 ８．建替え、改修について相談できるアドバイザーの派遣 ９．相続手続き等の専門家の派遣 １０．空家等の管理代行者の紹介 １１．その他 0件 50件 100件 150件 200件 -- 24 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 21 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 2-４本市の取組の現状 本市が実施している空家関連施策の取組を以下に示します。

表 2-4 本市の空家関連施策の取組現状 取組項目 事業名等 概要 実績等 担当課 空家等の利 活用や流通 促進 まちなか土 地・建物活用 アドバイザー 派遣事業 沼津駅半径 1km 圏内の中心 市街地において、土地の共同 化や土地・建物の有効活用等 を考えている権利者等に対す る土地・建物活用アドバイザ ーの派遣 アドバイザーの派遣件数 【H27】 1 件 【H28】 4 件 【H29】 4 件 【H30】 0 件 まちづくり 政策課 リノベーショ ンまちづくり 推進事業 民間の空き家をリノベーショ ンの手法を用いて再生させる ことで、都市や地域の課題を 解決し、住んで働いて暮らせ る持続可能なまちの実現を図 る。

H27 から事業を開始 し、これまでに 23 件 の空き家を再生 市民からの 空家等に関 する相談へ の対応 空家等の相談 窓口の設置 空家等の諸問題に関する相談 窓口を設置し、空家等の情報 収集、市民の問題解決をサポ ート 新規相談件数 【H25】 6 件 【H26】 12 件 【H27】 23 件 【H28】 25 件 【H29】 34 件 【H30】 37 件 まちづくり 指導課 自治会への空 家等アンケー ト調査の実施 自治会ごとに地域の空家等の アンケート調査を実施し、自 治会で把握している空家等情 報の収集を行う。

アンケート調査で判明 した空家等件数 【H25】 91 件 【H29】 66 件 管理不全な 状態にある 空家等への 対応 空家等の指導 ・管理不全の可能性のある空 家等の所有者に対して、適 正な維持管理を要請 ・改善が見られない場合、特 定空家等などの指定を行 う。 特定空家等の認定件数 【H29】 １件 【R１】 １件 -- 25 of 72 -- 22 2-５空家等に関する課題 これまでの統計分析や実態調査等の結果から、空家等に関する問題点・課題は、大きく 分けて空家等になる（以下「空家化」という。

）前と、空家等になってからの事象に分けて 考えることができます。なお、空家化前の問題点・課題は、人口が減少し高齢化が進行し ていることに起因すると思われます。 主な問題点・課題は、次のとおり整理できます。 ■ 本市の社会情勢から 現象１ 人口減少が進んでいます。 【問題点】 住宅ストックは増加傾向を示し、すでに総世帯数を超えて推移していることか ら、今後余剰となる住宅が空家化し、さらに空家等が増加する恐れがあります。

現象２ 高齢化が進んでいます。 【問題点】 居住者の高齢化により、空家化前の段階から住宅の老朽化・立木の繁茂等が進 行し、それが管理不全の空家等の増加につながる恐れがあります。 【問題点】 核家族化の進展により、居住者が施設入所や死亡した場合、当該住宅が空家化 する恐れがあります。

【課題と取組段階】 住宅の利活用や解体により、住宅ストックの余剰を減らす取組が必要です。 空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） 【課題と取組段階】 老朽化した住宅は利活用や流通の機会損失につながるため、耐震化やリフォー ム改修を促進し、良質な住宅ストックを維持するための取組が必要です。

空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） 【課題と取組段階】 高齢者世帯に対して、空家等に関する問題意識を持ってもらう取組が必要です。 相続等を契機とした空家等の発生を抑制することが必要です。 空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） -- 26 of 72 -- 第２章 空家等を取り巻く現状と課題 23 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ■ 本市の住宅事情などから 現象３ 空家等所有者が高齢化しています。

【問題点】 空家等所有者の高齢化に伴い、身体的・金銭的な問題から、空家等の管理が不 十分になりがちとなる恐れがあります。 現象４ 空家等の相談件数が増加しています。 【問題点】 既に放置され、近隣住環境に悪影響を及ぼしている空家等が市内に点在してお り、空家等の相談件数は年々増加傾向を示しています。

【問題点】 空家等に関する相談内容は、適正に管理がなされていないものへの相談（苦情 を含む）が多くあり、また、相談に対応する関係課が複数あることも問題とな っています。 【課題と取組段階】 第三者による管理代行をはじめとした、適切な維持管理を促進する取組が必要 です。 空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） 【課題と取組段階】 専門家等の関係団体の協力のもと、支援制度等に関する相談会の開催や、庁内 における市民に分かりやすい相談体制の整備が必要です。

空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） 【課題と取組段階】 空家等の実態調査や意向調査を定期的に実施することで、市内の空家等の実態 を把握し、適切な対策を行う必要があります。 空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） -- 27 of 72 -- 24 現象５ 空家等の分布に地域的な偏りが見られます。

【問題点】 市街地（住宅密集地）の空家等ほど周辺環境への影響が大きくなるため、近隣住 民からの相談が多く寄せられる傾向にあり、地域によって空家等に対する関心に 格差が生じています。 沿岸部及び山間部の人口減少が大きく、空家等が多く発生しています。 【課題と取組段階】 対処療法的な対策のみを行うのではなく、市街地や沿岸部、山間部において、 それぞれの地域・地区のまちづくりや防災対策等の計画に即した空家等対策が 必要です。

空家化前 空家等（適正管理） 空家等（管理不全） -- 28 of 72 -- 第３章 空家等対策の目標及び基本的な方針等 25 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 第３章 空家等対策の目標及び基本的な方針等 ３-１ 本計画の目標 前項の「2.５空家等に関する課題」を踏まえ、本計画の目標を以下のとおりとします。

〇空家等対策による「生活環境の保全」とは 管理不全な状態にある空家等は、周辺の住環境に様々な悪影響を及ぼします。中でも、 道路へはみ出した立木の枝による通行の阻害、不法投棄された廃棄物による悪臭、ねず み・害虫等の繁殖などは、周辺の生活環境を保全する上で問題となるため、空家等対策に より管理不全な状態にある空家等の削減を目指します。

〇空家等対策による「安全・安心な暮らしの実現」とは 保安上危険な状態にある空家等は、自然災害により倒壊や屋根材の飛散等の恐れがあ り、周辺住民の生命・財産の保護を図る上で空家等への対策は大変重要となります。この ことから、単身高齢者が抱える相続に関する不安や、家屋の維持管理に関する悩みに対応 できる相談体制を整えることや、災害対策や長く住み続けるためのリフォームへの支援拡 充などを検討することで、安全・安心な暮らしの実現を目指します。

目標 『総合的な空家等対策による生活環境の保全と安全・安心な暮らしの実現』 -- 29 of 72 -- 26 ３-２ 基本的な方針 前項の目標を踏まえ、本計画は下記に示す 2 つの「基本的な方針」のもと、空家等対策 計画を推進します。 空家等には、特定空家等のようにすでに周辺へ悪影響を及ぼしているものや、補修や改 修、用途変更等で利活用や流通が可能なもの、そのままの状態で十分利活用や流通が可能 なものなど、様々なものが存在します。

空家等の問題を解決するためには、空家等の管理状態に応じた適切な対応を行うことで、 空家等の存在そのものを解消することが必要であると同時に、今後さらなる空家等の増加 が見込まれることから、空家等の発生を抑制する予防的な取組も重要となってきます。 また、空家等の問題は個人の財産にかかわる問題であるため、基本的には所有者等が自 ら解決することが前提となります。

一方、空家等の問題解決のためには相続の問題や不動 産流通の問題、建物の構造的な問題など専門的かつ多岐にわたるため、どこに相談して良 いかわからないことや、所有者個人の経済的な問題、空家等であることにさほど問題を感 じていない等、所有者等だけでは十分に対応できない（または対応しない）場合も考えら れ、さらには、空家等の発生や増加は、周辺住民に悪影響をもたらすばかりか、地域コミ ュニティ継続の阻害要因となるなど、地域づくり・まちづくりにも影響する問題でもあり ます。

そのため、空家等の問題は、所有者等のみならず、地域、関係団体、行政とともに地 域全体で取り組むべき課題であると捉える必要があります。 基本的な方針 １ 「管理状態に応じた空家等対策の推進」 空家等の対策は、その状態に応じて手段、内容等が異なることから、空家化前の段階 を含め、空家等の状態に応じた対策を推進します。

２ 「所有者等、地域、関係団体、行政による連携・協働による空家等対策の推進」 空家等の課題は、所有者等だけで解決できるものばかりではないことから、所有者等 と地域、関係団体、行政の連携・協働により、空家等の対策を推進します。 -- 30 of 72 -- 第３章 空家等対策の目標及び基本的な方針等 27 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 なお、基本的な方針２に掲げる４種の主体については、各々、下記の責務・役割が求め られます。

〇 所有者等の責務 所有者等の責務は、空家法及び条例で規定されており、空家法の第３条の「空家等の 所有者等の責務」において、「空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。） は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとす る。」とされ、また、条例の第３条の「所有者等の責務」においては、「所有者等は、そ の所有し、又は管理する空き家等が管理不全な状態にならないよう適正にこれを管理し なければならない。

」とされており、空家等の所有者等は、所有する空家等が周辺に悪 影響を及ぼさないように、責任をもって適切に管理する義務があります。 〇 市の責務 市の責務は、空家法の第４条の「市町村の責務」において規定されているように、空 家等対策計画を作成し、これに基づく空家等に関する対策を実施すること、また、空家 等に関する必要な措置を適切に講じるよう努める義務があります。

〇 関係団体の役割 空家等の問題は、建物の適正な維持管理だけではなく、市場への流通や相続問題、建 物の構造的な問題など、多岐にわるとともに、専門的な見地が必要となる場合がありま す。そのため、関係団体は、その専門的な知識や技術をもって、市や所有者等が実施す る空家等の対策に対して、情報提供や技術的な支援・助言を行うなど、問題解決に向け た取組への協力が求められています。

〇 地域の役割 良好な地域住民間の関係を築くとともに、市や所有者等と連携し、空家等に関する情 報提供や、地域に空家等に関する問題意識の共有を図ることで、空家等の発生や放置を 未然に防ぐことが求められています。 -- 31 of 72 -- 28 ３-３ 基本的な方針の展開 本計画では、前述の「基本的な方針」に基づき、「基本施策／取組体制等」を以下のとお り定め、空家等対策を総合的・計画的に進めてまいります。

「基本的な方針１」に関しては、空家化前の段階を含め、空家等の状態に応じて区分し、 その対策を「基本施策」として定めます。【第４章】 また、「基本的な方針２」に関しては、上記の基本施策に基づいた取組を実施する手段と して重要となる、所有者等、地域、関係団体、行政の連携・協働の方法について「取組体制 等」として定めます。

【第５章】 下表に、その枠組を示します。 表 3-1 基本的な方針及びその展開方法 基本的な方針 基本施策／取組体制等 【基本的な方針１】 管理状態に応じた 空家等対策の推進 空家化前の段階 4-1 空家等の発生予防 空 家 等 適正管理 の段階 4-2 空家等の調査 4-3 空家等の適切な管理の促進 4-4 空家等の利活用及び流通促進 管理不全 の段階 4-5 管理不全な空家等への取組 【基本的な方針２】 所有者等、地域、関係団体、行政による 連携･協働による空家等対策の推進 5-1 庁内体制の整備 5-2 市民からの相談体制の整備 5-3 地域や関係団体との連携・協働 5-4 沼津市空家等対策協議会、沼津市空き家 等対策審議会 -- 32 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 29 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 空家等の状態に応じた「基本施策」を展開するため、下図に示す「施策の取組内容」を実 施します。

図 4-1 基本施策及び具体的な取組の構成 【空家等（管理不全の段階）】 【空家等（適正管理の段階）】 【空家化前の段階】 基本施策 4-2 空家等の調査 4-4 空家等の利活用及び 流通促進 4-3 空家等の適切な管理 の促進 4-5 管理不全な空家等へ の取組 施策の取組内容 ・市民意識の啓発 ・地域団体等と連携した地域活動 ・相続問題に関する支援 ・市場流通の支援 ・住み続けるための支援 ・定期的な実態調査の実施 ・所有者等が不明の場合の対応 ・地域との連携 ・空家等情報のデータベース化 ・所有者等への啓発 ・管理代行サービスの提供 ・所有者等への情報提供 ・地域の情報発信 ・利活用や市場流通への取組 ・取組の手順及び内容 ・除却を促すための取組 4-1 空家等の発生予防 -- 33 of 72 -- 30 ４-1 空家等の発生予防 今後も空家等の増加が予想されることから、既に存在する空家等への対策のみならず、 新たな空家等の発生を予防・抑制することが重要となるため、次の施策を推進します。

（１）市民意識の啓発 相続や転居をきっかけとして発生した余剰住宅が空家等となることが多い中で、利活用や処分 の方法がわからない、処分したくても買い手が見つからない、どこに相談すべきかわからないと いった理由で空家等となる場合があります。 そのため、市のホームページや広報ぬまづ、リーフレット、終活セミナー等を活用し、市民に 対して空家等に関する情報や制度などの知識、建築基準法上の問題、適切な相続対策の必要性等 の周知・啓発に努め、空家等の問題意識を高めてもらうことで、空家等の発生予防につなげます。

（２）地域団体等と連携した活動 市民意識の啓発において、とりわけ一戸建て住宅に居住する高齢者、特に一人暮らし の高齢者への啓発・相談対応等は空家等の発生予防に非常に重要であることから、自治 会、民生委員や福祉関係者等と連携し、出前講座や講習の場を使った単身高齢者世帯へ の周知・啓発活動、また、定期的な自治会へのアンケート調査による、空家等になって しまう兆候の早期発見・早期対応の仕組みや情報共有の体制づくりを推進します。

（３）相続問題に関する支援 相続を契機とした空家等の発生が多く、また、相続の際、権利関係が解決されないた め建物の処分方法が決まらないケースも見られます。さらには、相続放棄等により所有 者等が不明となる空家等は、周辺に悪影響を及ぼしかねない特定空家等の発生につなが るばかりか、利活用や除却を進めるうえで大きな問題となってきます。

そのため、相続に関する情報提供や周知・啓発に努めるとともに、所有者個別の事情 に応えられるような専門家によるワンストップ相談会の実施をはじめとした関係団体と の連携による相談体制の整備を進めます。 （４）市場流通の支援 住宅の所有者等が様々な理由により売却を希望する場合、速やかに処分ができれば空 家等の発生抑制にもつながります。

そのため、不動産関連団体との連携により、中古住 宅の流通に関する相談体制の整備を検討します。 （５）住み続けるための支援 本市の住宅のうち、約 32％が旧耐震基準の適用期間に建てられました。これらの住宅が空家 等となった場合、市場価値が低いため長期間空家等となることが推測されます。

この先も安心して住み続けられる良質な住宅のための改修等を促すことは、空家等の発生抑制 につながるばかりか、将来空家等となった場合においても市場流通に乗る確率が高くなることが 考えられます。そのため、 「既存建築物等耐震化促進事業」等の助成制度の推進や周知に努めます。 -- 34 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 31 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ４-2 空家等の調査 空家等の対策を検討・実施するにあたっては、刻々と変化する空家等の状況について最 新情報の把握が必須であることから、次の施策を推進します。

（１）定期的な実態調査の実施 「2.３ 実態調査による空家等の現状」で示したとおり、本市の空家等の実態を把握す るため平成 30（2018）年度に実態調査を実施しました。 この調査は空家等か否かの判定や、空家等の管理が適切に行われているかの判断のほ か、空家等の所有者の意向確認を実施し、市内の空家等の状態を総合的に把握すること で、必要な対策を講じるための基本情報となります。

空家等の対策を検討・実施するにあたっては、刻々と変化する空家等の状況について 最新情報の把握が必要であることから、今後も、実態調査を定期的に実施することを検 討します。 （２）所有者等が不明の場合の対応 空家等の問題は、基本的には所有者等が自ら解決することが前提となることから、実 態調査において空家等と判断された建築物については、空家法第 10 条に基づき、固定 資産税の課税台帳データ等により建築物の所有者等を特定します。

しかし、所有者等の特定が難しい場合や相続放棄により所有者等がいない場合は、第 三者の介入がない限りは問題を解決することができません。このような場合は、略式代 執行や財産管理人制度（40 ページ参照）の活用が考えられます。そのため、先進市の取 組を参考に、所有者等不明空家に関する対応マニュアルの整備を検討します。

（３）地域との連携 空家等の最新情報の把握については、実態調査を実施するほか、自治会から寄せられ る情報も重要です。居住の有無や引っ越し先など、空家等の情報は行政よりも地域住民 等が有しているケースも多いことから、地域で活動する団体等（自治会等）との連携に よる空家等の早期発見の仕組みとして、これまで実施している定期的なアンケート調査 だけでなく、随時情報を受け付けるための環境づくりを推進するとともに、得られた情 報を空家等情報データベースに反映させる取組を進めます。

図 4-2 地域との連携 空家等所有者 沼津市 連携・情報提供 啓発・アドバイス ・情報共有 自治会 地域交流 ・啓発 -- 35 of 72 -- 32 （４）空家等情報のデータベース化 総合的な空家等の対策を検討・実施するにあたり、庁内の関係部署が最新情報を共有 するため、空家等に関する様々な情報をデータベース化し情報の一元化を図るとともに、 情報の共有・管理・更新する体制づくりを進めます。

データベースには実態調査結果（管理状態、所有者等の情報、所有者等の意向等）のほ か、相談の有無、特定空家等の認定状況、指導等の対応状況等を掲載するとともに、空 家等の位置情報を沼津市統合型ＧＩＳ（地理情報システム）と連動させることで、空家 等を地図上で管理することを目指します。

なお、データベースの情報は個人情報となるため、法令等で認められている範囲内で の利用にとどめ、部署ごとにその業務の範囲内での閲覧に限定するなど、個人情報の漏 洩に十分注意を払い、慎重かつ最大限の配慮のもと取り扱うこととします。 図 4-3 空家等情報のデータベース化 空家等情報データベース 実態調査結果 相談窓口へ 寄せられた情報 空家等への 対応状況 利活用 住民相談 行政指導 閲覧 データベース（個票イメージ） 関係部署で共有 入力・反映 -- 36 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 33 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ４-３ 空家等の適切な管理の促進 空家等は個人の財産であることから、空家等が地域住民の生活環境へ悪影響を及ぼさな いよう、所有者等において日常的に空家等の適切な管理に努める義務があります。

一方、実態調査でも明らかなように、維持管理が行われていない空家等もあり、このよ うな空家等は、このまま放置すると利活用や市場流通の機会を失うばかりか、地域の安全 性の低下や公衆衛生の悪化、景観の阻害など、地域住民の生活環境に様々な悪影響を及ぼ すことが懸念されます。そのため次の施策を推進します。

（１）所有者等への啓発 空家等の所有者等に対して、自ら適切に管理する責任があることや、空家等の管理を 怠った場合の周辺への悪影響など、様々な問題が生じることを啓発します。空家等の適 切な管理を怠っている所有者等に対しては、適切に管理するよう強く促すとともに、空 家等の管理に必要な情報提供を行います。

図 4-4 現在配布している空家等の管理啓発パンフレット -- 37 of 72 -- 34 （２）管理代行サービスの提供 実態調査の結果によると、空家等の維持管理をしない理由として、住まいが遠方のた めという距離的な問題や、身体的・年齢的な問題が挙げられていました。 このように、適切に管理する意思があるにもかかわらず、身体的な問題や距離の問題 等で管理ができない所有者等のために、第三者による、安価な維持管理サービスや見守 りサービスの提供など、空家等の状態悪化の防止対策について検討を進めます。

■ 管理代行サービスメニュー例 出典）埼玉県ホームページ（空き家の持ち主応援隊） 図 4-5 管理代行サービスの提供 空家等管理代行サービス提供者 空家等所有者 現地調査 依頼 空家等の状況報告、費用請求 報告に基づく管理サービスの提案 調査員の目視による 建物の状態、庭木の状態 戸締り、防犯などを点検 空家等 ＜草木の手入れ＞ 草木が生い茂ると害虫の発生や隣地に迷惑を かけてしまいます ＜通水や換気＞ 水回りの通水をしないと悪臭や害虫が入る原 因に、換気不足はカビの原因になります ＜その他＞ ポストの確認、施錠確認、駐車場清掃、屋根や 外壁の劣化目視確認 など -- 38 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 35 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ４-４ 空家等の利活用及び流通促進 適正な管理がなされている空家等であっても利活用されずにいれば、それが地域の魅力 の低下につながり、結果として新たな空家等の発生をもたらすことが懸念されます。

実態調査から、売却や賃貸を希望するものの入居者や購入者が現れないために空家等と なるケースが多いことがわかりました。このような空家等は、建物の老朽化が進むことで 売却や賃貸などがより困難になり、最終的には放置されることにもなりかねません。その ため、早期の利活用や流通を促す次の施策を推進します。

（１）所有者等への情報提供 空家等の流通を促すためには、中古住宅の流通を促進する必要があります。 そのため、利活用が可能な空家等の所有者等に対して、本市での利活用や流通のため の取組や、利活用事例の紹介などの情報提供を充実させるとともに、利活用可能な住宅 であるにもかかわらず利活用の意思がない所有者等に対しては、活用方法やメリット、 空家等を所有し続けることで発生するデメリット等についての啓発に努めます。

（２）地域の情報発信 本市は、豊かな自然に恵まれるとともに、世界遺産である富士山をはじめ、歴史、産 業、伝統文化など、多種多様な地域資源を有しております。 本市では、ホームページや SNS（※３）を利用して、沼津市の魅力や暮らしの情報を 発信しており、今後も、この取組を推進するとともに、内容の充実や様々な手段により 広く市外に発信し、地域の魅力を多くの人たちに知ってもらうことで、移住者による空 家等の利活用につなげます。

（※３）SNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）とは、Facebook や Twitter などの「社会的 ネットワーク」のこと 図 4-6 移住定住者希望者向けパンフレット -- 39 of 72 -- 36 （３）利活用や市場流通への取組 本市では、21 ページに示したように、空家等の利活用や流通促進のため「まちなか土 地・建物活用アドバイザー派遣事業」及び「リノベーションまちづくり推進事業」を展 開しています。

今後も、これらの取組を推進するとともに、新たな取組を検討します。 １）まちなか土地・建物活用アドバイザー派遣事業の継続と推進 沼津市のまちなか居住促進区域内（沼津駅から半径１ｋｍの範囲内）で、土地の共同 化や土地・建物の有効活用等について、協議や検討を行おうとする権利者の方たちに対 して、土地・建物活用アドバイザーを派遣し、細分化された建物の共同建て替えの実施 に向けたサポートを行う事業を展開しています。

今後も、この取組を推進し、沼津市の中心市街地における土地の高度利用や、良好な 市街地環境の整備を推進します。 ２）リノベーションまちづくり推進事業の継続と推進 本市では、リノベーションまちづくり推進事業（※４）を進めています。 当該事業では、平成 27（2015）年度以降、これまでに 23 件の空家等を再生して きました。

今後も、この取組を推進し、空家等の問題を解消するとともに、地域の価値 の向上を図ります。 図 4-7 リノベーションまちづくり推進事業の概要 （※４）「リノベーションまちづくり推進事業」とは リノベーションまちづくりとは、公民連携により、空き家、空店舗、空きビル及び空き地等 の既存の建物や土地をリノベーション（※５）手法による活用を行い、遊休不動産の再生と質 の高い雇用の創出等を掛け合わせ、新たな産業振興や地域コミュニティの再生、エリア価値の 向上を図ることを目的とした取り組みです。

（※５）「リノベーション」とは リノベーションとは、リフォー ムが新築時の状態に近づく様に 復元する修繕であるのに対し、リ ノベーションは、大規模な設備更 新や間取りの変更など、建物に新 たな付加価値を与えることを目 的としたもの。 -- 40 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 37 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ３）国補助事業の活用 空家等を地域の活性化に資する用途で活用する場合、「空き家再生等推進事業（活用 事業タイプ）」や「空き家対策総合支援事業」等により、当該住宅等の取得、増改築等の 費用の一部が国から助成されます。

これらの事業を活用し、空家等の解消や地域の活性 化を図ります。 出典）国土交通省のホームページ 図 4-8 空き家再生等推進事業（活用事業タイプ）の概要 ４）空家等情報サイトの運営 市のホームページ上に空家等の情報提供のための専門サイトの開設を検討します。 当該サイトでは、空家等の利活用方法をはじめ、補助制度、空家等の情報サイトのリ ンク掲載などを検討します。

他にも、当該サイトでは、移住定住サイトのリンク掲載、関係団体サイトなどとの連 携により、移住者の増加につなげるとともに、市民全体の空家等に対する知識や意識の 向上を図ります。 -- 41 of 72 -- 38 ５）空家等情報サイトの活用・空き家バンクへの参加検討 民間団体によって運営されている、空家等の情報サイトと連携を図り、空家等情報の 有効活用を検討します。

また、空家等情報の少ない地域では、「全国版空き家・空き地バンク（※6）」への参 加を検討し、空家等の流通の活性化を推進します。 空家等情報サイトの活用や空き家バンクへの参加により、ホームページ上でいつでも 空家等の情報を閲覧できるため、空家等流通促進や、移住者の増加を図ります。

（※６）「全国版空き家・空き地バンク」とは、各自治体の空家等の情報を集約して、全国どこからで も簡単にアクセス・検索することを可能としたシステムです。平成 31（2019）年 2 月現在、 全国 603 の自治体が参加しています。 ６）地域・地区の特性に即した対策 空家等の対策においては、地域ごとに異なる特性や課題に応じた取組が必要です。

例 えば、立地適正化計画等の都市計画・まちづくりと整合した対策や、津波避難対策や避 難路の確保、通学路の保全など防災面からの対策など、地域・地区の特性に即した対策 を推進します。 【立地適正化計画との整合】 ・都市機能誘導区域 → 産業振興、起業支援 ・居 住 誘 導 区 域 → 移住定住促進 地域コミュニティ維持向上 空家等の有効利用 ■ 立地適正化計画のイメージ（出典：沼津市立地適正化計画） 【過疎地域自立促進計画との整合】 ・移住定住促進 ・空家等の有効利用 ・地域の魅力向上 【防災面からの対応】 ・津波避難対策 ・避難路の確保や通学路の保全 ・耐震性の確保 図 4-9 地域・地区の特性に即した対策 -- 42 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 39 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 ４-５ 管理不全な空家等への取組 （１）取組の手順及び内容 地域住民の生活に深刻な影響を及ぼしている空家等については、所有者等に強く改善 を求めるとともに、改善されない場合には空家法及び条例に基づき「特定空家等」又は 「管理不全な状態」の空家等に認定し、行政指導や行政処分を行います。

図 4-10 空家法及び条例に基づく特定空家等及び管理不全な状態の空家等に対する主な措置 周辺に悪影響を及ぼしている、または悪影響を 及ぼす恐れのある空家等 現地及び所有者等の調査 （空家法第９条～第 10 条、条例第 5 条） 助言・指導 （空家法第 14 条 1 項、条例第 7 条） 勧告 （空家法第 14 条 2 項、条例第 8 条） 命令 （空家法第 14 条 3 項、条例第 10 条） 行政代執行（※8） （空家法第 14 条 9 項、条例第 12 条） 財産管理人制度 の活用（※7） 略式代執行（※9） （空家法第14条10項） 財産管理人による 管理や処分等 【空家等の情報】 ・実態調査 ・市民からの情報提供 緊急安全措置 （条例第 13 条） 清算見込なし 清算見込みあり 税制上の措置 （※10） 改善されない場合 正当な理由なく勧告に係 る措置を取らない場合 命令に係る措置を履行しな い、又は不十分である場合 所有者を特定できない 相続人がいない 所有者を特定できる 所有者等が確認でいない場合の対応 （空家法第 14 条 10 項） 「特定空家等」又は「管理不全な状態」の空 家等に認定（市長が認定） 特定空家等又は 管理不全な状態の空家等 空家等 【凡例】 ・ 空家法による対応 ・ 条例による対応 ・ 空家法、条例共通 -- 43 of 72 -- 40 （※7）財産管理人制度とは 財産管理人制度とは、財産の所有者や相続人が不明な場合に、家庭裁判所が選任した財産管 理人（相続財産管理人又は不在者財産管理人）が当事者に代わって財産の保存や処分を行う制 度のことです。

財産管理人について、「空家等所有者が死亡」かつ「相続人が存在しない場合」は「相続財産 管理人」といい、「所有者の生死が不明」かつ「所有者の所在が不明」な場合は「不在者財産管 理人」といいます。 財産管理人が処分した後に残った財産は、国庫に帰属することになります。また、財産管理 人は、被相続人との関係や利害関係の有無などを考慮して、相続財産を管理するのに最も適任 と認められる人が選任され、弁護士、司法書士等の専門家が選ばれることもあります。

（※8）行政代執行とは 行政代執行とは、義務を果たさない所有者等に代わり、行政が強制的に必要な措置を講じる ことです。 行政代執行は、空家法第 14 条 3 項または条例第 10 条の規定による「命令」を受けた所有 者等が当該命令に従わない場合において、他の手段によってその履行を確保することが困難で あり、かつ、その不履行を放置することが著しく公益に反すると認められるときに、行政代執 行法に基づいて実施します。

なお、当該措置に要した費用については当該所有者等から徴収す ることができます。 （※9）略式代執行とは 略式代執行とは、義務を果たすべき所有者等が特定できない場合に、行政が必要な措置を講 じることです。 行政代執行は、所有者等が特定されている場合に実施されますが、略式代執行は、所有者等 の特定ができない場合で、かつ、当該空家等を放置することが著しく公益に反すると認められ る場合に実施します。

（※10）税制上の措置とは 所有者等に対して、必要な措置をとることを「勧告」した場合、地方税法第 349 条の３の ２第１項等の規定に基づき、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の特例の対象から除外 します。 特例が解除されると、住宅用地（土地）の固定資産税及び都市計画税が増額されます。

例：200 ㎡以下の住宅用地の場合、固定資産税額は約 4.12 倍、都市計画税額は約 2.12 倍 に増額されます。 -- 44 of 72 -- 第４章 空家等対策の基本施策及び取組内容 41 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 （２）空家法による特定空家等への対応 実態調査や、市民からの情報提供等により把握した空家等について、特定空家等と判 断された場合は、空家法に基づく行政指導（助言・指導、勧告）や行政処分（命令、行政 代執行）を講じることが可能となります。

また、行政代執行は、市民に危険を及ぼす空 家等の取り壊しができる一方で、費用回収の問題、公益性の判断など様々な問題もある ことから、先進市の取組を参考に、特定空家等対する措置についての実施マニュアルの 整備を検討します。 以下には、空家法に基づく特定空家等に関する認定及び措置の主な手続きを示します。

１）立入調査（空家法第 9 条） 空家等の実態調査や市民からの情報提供等を受けた空家等に対し、特定空家等に該当 する可能性があると思われるものについて、空家法に基づく敷地内への立入調査により 実態を把握します。 ２）特定空家等の判断・認定 立入調査の結果を基に、「特定空家等の判断基準」に従い、特定空家等か否かの判断 を行います。

３）特定空家等への措置（空家法第 14 条 1、2、3 項） 特定空家等の所有者等に対し、必要な措置を講じるよう助言・指導、勧告、命令等の 措置を順次実施します。 なお、勧告を受けた特定空家等の土地については、固定資産税等の住宅用地特例の措 置の対象から除外されます。 ４）行政代執行（空家法第 14 条 9 項） 必要な措置を講じるよう命令したにもかかわらず、所有者等が必要な措置を講じない 場合には、行政代執行の実施を検討します。

５）所有者不明等への対応 特定空家等の所有者等が不明な場合には、所有者等の特定に努めますが、それでも不 明な場合は、略式代執行の実施や財産管理人制度の活用を検討します。 -- 45 of 72 -- 42 （３）条例による対応 本市では、空家法の施行前に条例が制定されており、空家法に定めのない、条例独自 の空家等の状態に応じた手続きや措置があるため、状況に応じて空家法または条例の適 用を検討し、必要な措置を講じます。

１）管理不全な状態の判断（条例第２条） 管理が不十分な空家等のうち、空家法では規定のない「不特定者の侵入により、火災 又は犯罪を誘発するおそれのある状態」の空家等は、条例の「管理不全な状態」に該当 し、条例に基づき必要な措置を講じるよう所有者等に対し助言・指導、勧告、命令等の 措置を順次実施します。

２）緊急安全措置（条例第 13 条） 空家等が著しく管理不全な状態で、人の生命、身体又は財産に重大な損害を及ぼす等 の危険な状態が切迫していると認められる場合、当該空

第１章 計画の目標 1 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 第１章 計画の目的 １-１ 計画の背景と目的 近年の人口減少や少子高齢化、生活様式の多様化等の社会情勢の変化により、全国的に 空き家が増加しています。とりわけ長期間放置された空き家は、火災の危険性や倒壊のお それ、安全性の低下、公衆衛生の悪化、景観の阻害等、地域住民の生活環境に悪影響を及 ぼしているものもあり、また、将来のまちづくりにも影響することが懸念されるなど、大 きな社会問題となっています。

沼津市の空き家率（住宅総数に占める別荘等を除いた空き家の割合）は、平成30（2018） 年の住宅・土地統計調査（総務省統計局）によると 15.８％であり、全国の平均値 13.6％よ り高い値を示すなど、本市においてもこの問題が顕在化しつつあるところです。 そのため、本市では、平成 26 年 12 月に「沼津市空き家等の適正管理及び有効活用に 関する条例」（以下「条例」という。

）を制定し、空き家の所有者に対して、空き家の適正 管理や有効活用を促してきました。 さらに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」という。）が平成 27 （2015）年５月に全面施行され、法に基づいた調査や指導が可能になるなど、空き家対 策を取り巻く状況は大きく変化しています。

本計画は、このような背景を踏まえ、沼津市における空き家対策のあり方を再検討し、 今後の空き家対策について、基本的な方針を定めるとともに、空き家対策に関する施策を より効果的に実施することを目的とするものです。 １-２ 計画の位置づけ 本計画は、空家法第６条第１項の規定に基づき策定するものです。

また、本計画は各種関連法・計画等との連携・整合を図り定めるものとします。 図 1-1 計画の位置づけ ・空家等対策の推進に関する特別措置法 ・空家等に関する施策を総合的かつ計画的 に実施するための基本的な指針 【国の法律等】 即す ・沼津市まち・ひと・しごと創生 人口ビジョン・総合戦略 ・沼津市立地適正化計画 【市の関連計画】 第４次沼津市総合計画 即す 連携 沼津市空家等対策計画 即す 【条例】 沼津市空き家等の適正 管理及び有効利用に関 する条例 連携 -- 1 of 3 -- 2 １-３ 計画の対象物 本計画は、空家法第２条第１項に定義されている「空家等」を対象とし、その中でも、一 戸建ての住宅を主な対象とします。

１-４ 計画の対象地域 本計画の対象は市内全域とします。 １-５ 計画期間 本計画の計画期間は、令和２（2020）年度から令和７（2025）年度までの 6 年間と し、社会情勢や本市における空き家の状況の変化、関連計画などに合わせ、必要に応じて 見直しを行うものとします。 １-６ 用語の定義 本計画で使用する主な用語の定義は、次のとおりです。

【空家等】 ・空家法第 2 条第 1 項で定義されている空家法の対象物のこと 【特定空家等】 ・「空家等」のうち、空家法第２条第２項で定義されている以下の状態にあると認め られるもの ① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 〇 空家法で定義されている「空家等」とは 建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが 常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。

）をいう。 ・「建築物」の例：一戸建て住宅、集合住宅、店舗、工場、倉庫等 ・「付属する工作物」の例：看板、広告塔等 ・「その敷地」の例：敷地内の樹木等 -- 2 of 3 -- 第１章 計画の目標 3 第 １ 章 第 ２ 章 第 ３ 章 第 ４ 章 第 ５ 章 巻 末 資 料 【空き家等】 ・条例第 2 条第１項第１号で定義されている条例の対象物のこと 【管理不全な状態】 ・「空き家等」のうち、条例第２条第２項で定義されている以下の状態にあるもの その他、用語の定義に関する注意点 ・「2-2 本市の住宅事情」及び「2-3 実態調査による空家等の現状」では、既存の 統計資料や調査資料を取りまとめた関係上、当該ページでは、その資料で定義され た用語を示し、使用しています。

まだ使用できる空き家 倒壊の恐れのある空き家 出典）国土交通省住宅局 空家の現状と問題について ア 老朽化若しくは台風等の自然災害により倒壊し、又は建築資材等が飛散・剥がれ落ち るなど、著しく保安上危険となるおそれのある状態 イ ねずみ、害虫等の繁殖又は悪臭の発生場所になるなど、著しく衛生上有害となるおそ れのある状態 ウ 草木の繁茂又は廃棄物の不法投棄場所になるなど、適切な管理が行われていないこと により著しく景観を損なっている状態 エ 不特定者の侵入により、火災又は犯罪を誘発するおそれのある状態 オ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 〇「空き家等」とは 市内に所在する建築物及びこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなさ れていないことが常態であるもの並びにその敷地（立木その他の土地に定着する物を 含む。

） -- 3 of 3 --